Si el inquilino abandona el inmueble con deudas, usted como arrendador debe actuar con cuidado: documente el abandono, asegure el inmueble y reclame las sumas adeudadas. No puede apropiarse de los bienes del inquilino ni usar métodos de presión. Reúna pruebas del abandono, realice inventario y reclame por escrito; después valore conciliación o demanda para cobrar y recuperar el uso del inmueble.
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Que un inquilino haya abandonado el inmueble y dejado deudas le da al arrendador derecho a reclamar las sumas pendientes y a recuperar la posesión, pero no autoriza medidas arbitrarias. Determinante es si hubo acto de abandono: abandono efectivo se evidencia con la salida del inquilino, falta de pagos y faltas de ocupación. También importa si dejó bienes dentro: la presencia de pertenencias cambia el tratamiento y obliga a inventario y custodia.
Para reclamar las deudas usted necesita prueba del contrato, de los recibos impagos, de las comunicaciones donde se le demandó pago y del hecho del abandono (fotos, testigos, acta de constatación). Si el inquilino dejó bienes, no puede venderlos ni apropiárselos sin un título judicial. La ley protege la posesión y prohíbe la autotutela: el arrendador debe acudir a las vías legales para recuperar su dinero o la tenencia del inmueble.
Qué puede hacer usted solo: documentar, asegurar el inmueble de forma responsable, y enviar reclamaciones por escrito. Necesita abogado si la deuda es cuantiosa, si hay conflicto sobre el abandono o si hay bienes de valor dentro del inmueble que requieren custodia judicial.
1) Se arregla con una carta: A menudo el inquilino responde a un requerimiento y propone pago parcial o entrega de llaves. Si acepta, formalice el acuerdo ante conciliador para garantizar cumplimiento.
2) Acuerdo o conciliación: Una conciliación puede fijar plazos de pago, garantías o formas de entrega de las llaves y evitar un proceso largo. También puede acordarse la retención del depósito para cubrir parte de la deuda.
3) Juicio: Si acude a juicio, el demandado puede ser condenado a pagar las rentas y costos. Si gana, la ejecución dependerá del patrimonio del inquilino. Además, si hay bienes en el inmueble, el juez puede ordenar inventario y medidas para su custodia. Si usted pierde la demanda, puede sufrir costas procesales y la pérdida de tiempo y gastos.
Y si gano, ¿cobro? Ganar sentencia le da derecho a ejecución, pero la efectividad del cobro depende de la existencia de bienes embargables del deudor. En casos de inquilinos sin patrimonio, la sentencia puede quedarse como reconocimiento de crédito poco ejecutable.
Puede iniciar la reclamación usted mismo reuniendo pruebas y enviando el requerimiento de pago; muchas situaciones se solucionan con conciliación. Necesita abogado si la deuda es significativa, si hay bienes que requieren inventario judicial, si la otra parte tiene abogado, o si le ofrecen pagos parciales que necesita valorar. Si tiene recursos limitados, consulte la asistencia pública o el defensor judicial.
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Sí, el depósito puede aplicarse para cubrir rentas u otros conceptos adeudados según lo pactado en el contrato, pero debe documentarlo y, si hay disputa, el juez decidirá su uso. No haga una aplicación arbitraria sin prueba.
Deberá inventariar lo que quede y, si sospecha sustracción, denunciarlo. Para vender o disponer bienes se requiere autorización judicial; no actúe por cuenta propia.
La conciliación requiere participación de ambas partes. Si no responde, puede presentar la demanda y usar la falta de respuesta como elemento probatorio de abandono y negativa a negociar.
Sí, el abandono y la mora son motivos para recuperación de la posesión. Un abogado le orientará sobre el procedimiento y los requisitos probatorios.
Contrato de arrendamiento, recibos de pago, comunicaciones de cobro, fotografías del inmueble, inventario de bienes y testimonios. Todo ello facilitará su reclamación.
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