Riesgos de responsabilidad para los avalistas en una dación en pago

¿Tienes razón?

Un avalista no queda libre automáticamente solo porque el deudor entregue la vivienda en dación. Tres cosas fijan la situación del avalista: 1) lo que pactaron entre el prestatario y la entidad en el acuerdo de dación; 2) si la entidad exige expresamente la conservación de la responsabilidad del avalista; y 3) si en la escritura que formaliza la dación consta la liberación del avalista. Si el acuerdo de dación incluye una cláusula de extinción que afecta a todas las obligaciones garantizadas y la escritura lo refleja, el avalista puede quedar liberado. Si la dación se limita a la entrega de la finca sin documentación que alcance al avalista, este puede seguir siendo perseguible por la entidad por el resto de la deuda o por otras cantidades. Por tanto, la clave es la redacción y la formalización del acuerdo: sin liberación expresa, la responsabilidad del avalista puede continuar.

Cómo se soluciona

1. Si eres avalista, pide participar o al menos que te informen antes de firmar cualquier acuerdo. Solicita copia de la propuesta y del borrador de la escritura de dación para revisar tu situación.

1. Exige que el acuerdo incluya una cláusula de liberación expresa del avalista. En la negociación pide que la escritura refleje la extinción total de la obligación garantizada y la renuncia a reclamar al avalista cualquier cantidad derivada de la deuda principal.

1. Revisa la nota simple del Registro. Comprueba si la hipoteca o la anotación que te afecta permanece tras la dación. Si la anotación sigue, no tendrás seguridad. Pide que la entidad se comprometa a tramitar la cancelación registral que te libere.

1. Solicita garantías adicionales si la entidad no quiere liberar al avalista. Por ejemplo, que el banco renuncie a reclamar al avalista salvo por dolo o fraude probado; o que se estipule una quita que reduzca el riesgo residual. Evita soluciones que te mantengan como responsable sin contraprestación.

1. Si la entidad persiste en mantener la responsabilidad del avalista, busca asesoramiento jurídico. Un abogado te ayudará a negociar mejores condiciones o, si procediera, impugnar clausulados abusivos que pretendan mantener la responsabilidad en términos desproporcionados.

1. Si ya figura la liberación en la escritura, exige la cancelación registral y solicita una nota simple actualizada que acredite tu desvinculación. Si la entidad no tramita la cancelación, reclama su cumplimiento por escrito y, si no hay respuesta, litiga.

Qué puede pasar

1) El banco libera al avalista y formaliza la cancelación. Ésta es la solución ideal: la escritura recoge la extinción y el Registro queda libre de tu responsabilidad.

2) Se pacta una liberación parcial o garantías residuales. En algunos acuerdos el banco acepta la dación pero mantiene derechos frente al avalista por importes específicos o en supuestos concretos (por ejemplo, por determinados gastos o por responsabilidades no vencidas). Es importante que estos supuestos queden concretos y cuantificados.

3) El avalista sigue siendo responsable. Si no hay cláusula de liberación, el banco puede reclamar al avalista la deuda total o la parte que no cubre la dación. Eso puede suponer demandas contra el avalista y afectar su patrimonio.

Y si ganases en un pleito que te libera, ¿cobra el banco? Una sentencia que libere al avalista debería evitar reclamaciones posteriores, pero para que tu situación esté limpia es imprescindible la cancelación registral; sin ella, terceros podrían sufrir incertidumbre.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la liberación expresa del avalista en el acuerdo o en la escritura.
• Creer que la entrega de la vivienda implica liberación automática del avalista.
• No exigir la cancelación registral una vez firmado el acuerdo.
• Aceptar renuncias vagas o condiciones indeterminadas sobre la responsabilidad residual.
• No conservar copia de la escritura y de la nota simple actualizada que acredite la cancelación.