La dación en pago extingue la hipoteca en el registro?

¿Tienes razón?

Una dación en pago puede provocar la cancelación de la hipoteca inscrita si la transmisión de la finca y la liquidación de la deuda se han pactado y se han inscrito en el Registro de la Propiedad. No es un efecto automático: la extinción registral exige actuación documental y, en ocasiones, la intervención de la propia entidad o de terceros acreedores.

Lo que determina si la hipoteca queda cancelada en el registro es, básicamente, que exista un título suficiente (escritura pública que recoja la extinción de la obligación o un documento que acredite la liquidación) y que se acompañe la documentación exigida por el Registro, incluida, si procede, la certificación bancaria que acredite el finiquito.

Además, hay que tener en cuenta a terceros: si existen cargas posteriores inscritas a favor de otros acreedores o anotaciones precautorias, la cancelación puede quedar condicionada a su consentimiento o a la resolución de esos procedimientos.

Por último, la inscripción es la que da seguridad frente a terceros. Si el banco no solicita la cancelación, la hipoteca puede seguir figurando en el registro pese a que la deuda esté pagada o compensada en la práctica.

Cómo se soluciona

1. Exige al banco la escritura pública que documenta la dación y un certificado o carta de finiquito que detalle qué conceptos se han extinguido. Solicita copia para ti.

1. Pide al banco que, en tu nombre o en el suyo, presente en el Registro de la Propiedad instancia para solicitar la cancelación de la hipoteca acompañando la escritura y los documentos acreditativos. Si el banco no lo hace, puedes hacerlo tú presentando la documentación adecuada.

1. Obtén una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para comprobar el estado de cargas de la finca. Si la hipoteca sigue apareciendo, registra la fecha y el contenido del asiento y reclama por escrito a la entidad.

1. Si hay terceras cargas o anotaciones, solicita al banco que aclare cómo quedan esas cargas tras la dación y, si es necesario, negocia con los terceros afectados.

1. Si la entidad se niega a colaborar y consideras que procede la cancelación, consulta con un abogado: el profesional te orientará sobre cómo solicitar la cancelación por medio de la documentación pertinente o, si procede, a elevar el asunto a la vía judicial para obtener un mandamiento de cancelación.

Qué puedes hacer solo: solicitar la nota simple, pedir la escritura y presentar la solicitud de cancelación en el Registro. Cuándo necesitas abogado: si la entidad se niega a expedir los documentos, si hay conflictos con terceros o si aparecen anotaciones contradictorias.

Qué puede pasar

1) La hipoteca se cancela en el Registro: si la dación se protocoliza y se presenta correctamente, el Registro practica la cancelación y la finca queda libre de esa carga a efectos frente a terceros.

2) Acuerdo con anotaciones: puede acordarse la cancelación parcial o condicionado a la liberación de otros acreedores. En la práctica, la finca puede quedar con anotaciones accesorias hasta que se resuelvan las obligaciones pendientes.

3) Litigio para obtener la cancelación: si el banco se niega a emitir la escritura o a solicitar la cancelación, puede exigirse judicialmente la declaración de extinción y la orden de cancelación registral. Si el procedimiento no prospera, podrías quedar con la carga inscrita pese al acuerdo material.

Y si ganas en juicio, ¿se cancela y cobro? Si el juez ordena la cancelación, el Registro debe practicarla; sin embargo, la ejecución material de derechos contra la entidad dependerá de la situación patrimonial y de la existencia de bienes suficientes.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la escritura pública de dación y fiarse sólo de declaraciones verbales.

• No comprobar la nota simple registral tras la firma.

• No reclamar al banco cuando no presenta la solicitud de cancelación.

• No identificar otras cargas o titulares afectados antes de aceptar la dación.

• No conservar copias de los documentos presentados en el Registro, incluidos acuses y justificantes.