Dación en pago y cláusulas abusivas en mi hipoteca

¿Tienes razón?

No es automático que una cláusula abusiva te obligue a renunciar a la dación; la cuestión es estratégica. Si tu hipoteca contiene cláusulas que pueden ser declaradas nulas por la Ley de Consumidores (como cláusulas suelo, comisiones no pactadas o intereses de demora desproporcionados), puedes tener dos líneas de actuación: reclamar esas cantidades indebidamente cobradas o negociar la dación en condiciones que tengan en cuenta la posible devolución. Lo que determina si tu argumento es sólido son los documentos (escritura, condiciones generales y particulares, comprobantes de pago) y si tu hipoteca se puso bajo la normativa de consumidores.

Tres factores concretos pesan en tu caso:

• Si la cláusula ha sido explícita en la escritura o en las condiciones generales y si existió transparencia en su contratación.
• Si hay jurisprudencia favorable sobre la cláusula en cuestión que puedas invocar para reclamar cantidades indebidamente abonadas.
• Si reclamar esas cantidades antes de la dación mejora tu posición: por ejemplo, recuperar importes puede dejarte con menos deuda y, por tanto, la dación aparece como menos necesaria.

Si no conservas nada de la documentación y firmas, aún puedes solicitar al banco el detalle de la cuenta y las condiciones aplicadas; esa información es básica para estudiar la viabilidad de impugnar cláusulas.

Cómo se soluciona

1. Pide por escrito el desglose completo de la deuda. Solicita al banco el estado de la cuenta de préstamo, con el detalle de capital, intereses ordinarios, intereses de demora, comisiones y gastos. Conserva la respuesta. Si no la facilitan, pídelo mediante burofax con certificación de contenido.

1. Reúne la escritura y las condiciones. Localiza la escritura de préstamo hipotecario y las cláusulas que te parezcan sospechosas: cláusula suelo, interés de demora, comisión de apertura, gastos de formalización, cláusulas de vencimiento anticipado, renuncias de acciones.

1. Evalúa la nulidad de las cláusulas. Un abogado o una oficina de consumo puede decirte si hay indicios de abuso o falta de transparencia que haga nula la cláusula. Si hay base, puedes reclamar la devolución de cantidades cobradas indebidamente.

1. Decide la prioridad: reclamar antes de la dación o negociar la dación ya. Reclamarlas antes puede reducir la deuda sobre la que discutas la dación; negociar primero puede conseguir la entrega con alguna condonación. Es una decisión técnica que conviene asesorar profesionalmente.

1. Si reclamas, inicia el procedimiento apropiado. La reclamación extrajudicial es el primer paso; si no hay respuesta, la vía judicial puede exigir pruebas de falta de transparencia y calcular la cantidad a devolver. Un abogado especialista en cláusulas abusivas te ayudará a cuantificar y a decidir si compensa litigar antes de entregar la vivienda.

Qué puedes hacer hoy sin abogado: pedir el detalle de la cuenta al banco, localizar la escritura y conservar toda la correspondencia. Si hay jurisprudencia conocida sobre la cláusula (como cláusula suelo), búscala y compáralo con tu caso.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y devolución parcial. Es habitual que, ante una reclamación formal por cláusulas abusivas, la entidad proponga una devolución parcial o una negociación que combine dación y condonación. A menudo es la solución más rápida y útil.

2) Acuerdo o conciliación. En muchos casos se llega a un acuerdo que compagina la devolución de cantidades indebidamente cobradas y la entrega de la vivienda. Ese acuerdo puede ser solvente si queda por escrito y recoge la renuncia a reclamaciones futuras.

3) Juicio y sentencia. Si no hay acuerdo, se litiga. El tribunal puede declarar la nulidad de la cláusula y condenar a la entidad a devolver importes. Si la sentencia te es favorable, la devolución puede mejorar tu posición económica, pero ten en cuenta que reclamar lleva tiempo y costes. Si pierdes, podrías quedarte sin la dación y con gastos en costas.

¿Y si ganas pero el banco no paga? La ejecución de una sentencia favorable depende del patrimonio del banco, y sobre su solvencia no siempre tienes control. Sin embargo, la declaración de nulidad de la cláusula normalmente reduce la deuda y mejora las condiciones de negociación para la dación.

Errores que arruinan el caso

• Firmar la dación sin reclamar previamente cantidades claramente indebidas si esas cantidades reducen sustancialmente la deuda.
• No pedir por escrito el desglose de la deuda y aceptar cifras verbales.
• Intentar litigar sin conservar la escritura y los justificantes de pago.
• No valorar el coste de litigar frente a la ventaja económica de una dación acordada: a veces un acuerdo inmediato puede ser mejor que una sentencia que tarda mucho.