Quieren apropiarse de una parte de mi propiedad por prescripción ¿cómo defenderla?

¿Tienes razón?

No hay una respuesta única, pero tres aspectos esclarecen tu posición:

• La existencia de títulos registrales y actos de posesión. Si tu titularidad consta en registro y has realizado actos de señor y dueño (obras, mantenimiento, pago de impuestos, explotación), eso pesa a tu favor. Si la otra parte alega posesión prolongada, necesitas demostrar que sus actos no cumplen los parámetros exigidos por la jurisprudencia para la adquisición por prescripción.

• Si consentiste, reconociste o contemplaste la ocupación. Un reconocimiento expreso o la firma de documentos que admiten la división pueden dificultar tu defensa. Por el contrario, actos de reclamación o protestas periódicas contra la ocupación refuerzan tu posición.

• La delimitación física y documental de la parcela. Planos, certificados catastrales, recibos de IBI o documentos de deslinde y concordancia con el registro son clave. Si hay confusión en linderos, la prueba pericial (agrimensor) suele ser decisiva.

Si puedes demostrar que la otra parte no ejerció una posesión pública, pacífica y continuada en los términos que la ley exige, o que hubo oposición tuya, tu posición será resistente. Si, en cambio, la otra parte aporta actos suficientes y no hay constancia de tu protesta, la reclamación puede prosperar.

Cómo se soluciona

1) Reúne la documentación registral y catastral. Solicita nota simple del registro, copia de la escritura, certificados catastrales y recibos de IBI o de gastos comunes que acrediten tu titularidad y el ejercicio de derechos sobre la finca. Conserva cualquier documento que muestre intervención en la finca (contratos de obra, facturas, permisos municipales).

2) Recoge pruebas de oposición. Busca correos, cartas, burofax o denuncias que muestres que protestaste la ocupación o la acción de la otra parte. Si hubo denuncias por usurpación o intervenciones policiales, solicita las diligencias.

3) Contrata un informe pericial. En litigios sobre linderos y porciones de terreno, el informe de un agrimensor o perito topógrafo que delimite con precisión las parcelas y compare con el registro y el catastro es fundamental. El peritaje concreto complica y encarece el pleito, pero es muchas veces determinante.

4) Actúa pronto ante una demanda. Si te interponen una demanda de prescripción adquisitiva, debes presentar oposición y aportar tus pruebas. La defensa técnica exige una estrategia tanto de derecho como probatoria: impugnar la continuidad, la publicidad o la pacificidad de la posesión alegada.

5) Valora el deslinde amistoso o el acuerdo. A veces un deslinde extrajudicial o un acuerdo que precise linderos y compensaciones evita un pleito costoso. Si aceptas negociación, documenta todo con escritura pública.

6) Cuándo necesitas un abogado. En materia de prescripción adquisitiva y linderos la prueba técnica y la estrategia procesal son complejas: necesitas abogado y, seguramente, procurador. Si hay riesgo de perder una porción de la finca, el coste del abogado suele justificarse por la importancia del bien.

Qué puede pasar

1) Se llega a un acuerdo. Frecuentemente las partes pactan un deslinde o una compensación para evitar el litigio y el coste del peritaje y del juicio. Un acuerdo inscrito evita futuros conflictos.

2) Sentencia a favor del reclamante. Si el juez considera acreditada la posesión en los términos exigidos, puede declarar la adquisición de la porción reclamada y ordenar la rectificación registral. Si pierdes, podrías sufrir alteraciones en la titularidad y ser condenado a costas si procede.

3) Sentencia a tu favor y mantenimiento de la titularidad. Si pruebas la ausencia de posesión válida por parte del reclamante o que hubo oposición tuya, conservarás la titularidad y podrás solicitar la condena en costas si procede.

Y si ganas, ¿te cubre esto ante terceros? Una sentencia favorable te permite inscribir la resolución y consolidar tu dominio frente a terceros; sin embargo, la ejecución práctica y la inscripción exige trámites registrales posteriores.

Errores que arruinan el caso

• No pedir nota simple y documentos registrales a tiempo. Sin ellos no sabrás exactamente qué consta y qué puede discutirse.

• No encargar peritaje topográfico cuando hay disputa sobre linderos: la falta de medición técnica es una debilidad.

• Consentir verbalmente límites o dejar pasar comportamientos sin protestar. La tolerancia prolongada puede interpretarse como aceptación.

• Firmar documentos de deslinde sin asesoramiento: un acuerdo mal redactado puede ceder derechos irreversiblemente.