No me devuelven la fianza del alquiler ¿qué pasos tomar?

¿Tienes razón?

Tu posición depende de varios elementos que debes comprobar:

• El contenido del contrato y del inventario. Si el contrato exige inventario y acta de entrega, esa acta y las firmas marcan la referencia para valorar daños. Si firmaste un documento de entrega en el que reconoces roturas o deudas, eso influye.

• El estado en que devolviste la vivienda. Fotos fechadas del momento de la entrega, la presencia de testigos o el hecho de haber dejado las llaves en una oficina con justificante te ayudan a demostrar que entregaste la vivienda en condiciones aceptables.

• Justificantes de los costes que te reclaman. La ley permite descontar cantidades por daños o por impagos de suministros si están debidamente acreditados con facturas y presupuestos. Si no te entregan facturas o la cuantía parece inflada, puedes impugnar la retención.

Si tienes fotos y documentos que muestren un piso en buen estado y un contrato sin cláusulas que te perjudiquen, estás en buena posición para reclamar la fianza. Si firmaste un documento admitiendo daños, tendrás que discutir la proporcionalidad de los cargos y la prueba de los mismos.

Cómo se soluciona

1) Reúne prueba inmediata. Saca fotos del piso el día de la entrega con fecha visible, guarda el justificante de entrega de llaves, correos o mensajes con el arrendador, y reúne facturas o presupuestos que te hayan enviado. Conserva las comunicaciones y exporta las conversaciones del móvil.

2) Solicita por escrito el desglose. Pide al arrendador que te detalle por escrito las cantidades descontadas, acompañadas de facturas o presupuestos. Hazlo por un medio fehaciente, como burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, y guarda la certificación.

3) Intenta una solución amistosa. Ofrece revisar las facturas y, si hay discrepancias, plantea la apertura de un arbitraje o mediación si ambas partes aceptan. A menudo el propietario corrige cargos injustificados tras la reclamación fehaciente.

4) Procedimiento monitorio o reclamación judicial. Si no hay respuesta o el arreglo fracasa, reúne el contrato, el inventario y la documentación probatoria y demanda la devolución por la vía civil correspondiente a reclamaciones de cantidad. En muchos casos el proceso es directo cuando la deuda está documentada.

5) Qué puedes hacer solo y qué requiere abogado. Puedes hacer la reclamación inicial y enviar burofax. Si el asunto llega a juicio o la cuantía y la prueba necesitan peritaje, un abogado será necesario, y en muchas reclamaciones también procurador.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o devolución parcial. Frecuentemente el arrendador, ante la reclamación fehaciente, rectifica y devuelve la fianza o parte de ella. Es la solución más rápida y menos costosa.

2) Acuerdo o conciliación. Podéis pactar una devolución parcial a cambio de una renuncia o firmar un acuerdo por escrito que evite el litigio. Un acuerdo puede compensar recibir menos si acelera el cobro y evita costes.

3) Juicio y sentencia. Si no hay acuerdo, la vía judicial puede resolver a tu favor o en contra según la prueba. Si ganas, podrás obtener una sentencia que ordene la devolución; si pierdes, podrías ser condenado a las costas si así lo decide el juez. Además, cobra importancia la solvencia del arrendador para la ejecución práctica de la sentencia.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia a tu favor es un título para ejecutar, pero cobrar depende de que el arrendador tenga bienes o fondos; en ocasiones deben practicarse embargos sobre cuentas o bienes para obtener el pago.

Errores que arruinan el caso

• No hacer fotos del piso al devolverlo. La falta de prueba visual del estado de entrega dificulta impugnar cargos por daños.

• No exigir factura o presupuesto por los arreglos. El arrendador debe justificar los descuentos con presupuestos o facturas; aceptar un importe verbal te deja sin medios para discutirlo.

• Aceptar verbalmente cargos a cambio de no reclamar. Si no hay documento que lo pruebe, será tu palabra contra la suya.

• Retrasar la reclamación. Guardar silencio demasiado tiempo permite que el arrendador invoque obsolescencia de la prueba o disponga de la fianza.