Si mi inquilino no paga la renta ¿qué puedo hacer?

¿Tienes razón?

No puedo decirte un sí o no absoluto, pero puedes valorar tu posición atendiendo a estos factores:

• Existencia de contrato y su contenido: un contrato escrito que establezca la obligación de pago y el periodo de renta fortalece tu reclamación. Si el contrato es verbal, la prueba del impago recae en los medios que puedas aportar (mensajes, recibos, testigos).

• Prueba del impago: extractos bancarios, recibos no abonados, burofax o correos donde se reconozca la falta de pago son pruebas directas. Conserva todos los documentos y exporta conversaciones.

• Conducta del inquilino: si existe negativa a pagar, abandono de la vivienda o actos de vandalismo, eso influye en la estrategia. Si el inquilino alega dificultades temporales y propone un plan razonable, negociar puede ser útil.

• Depósito y garantías: si entregaste fianza o garantías, puedes retenerlas para compensar rentas impagadas, pero debes justificar el cálculo y, en su caso, regularizar la situación según la normativa autonómica aplicable.

Si cumples los requisitos probatorios y el inquilino no atiende, tienes opciones claras para reclamar renta y/o recuperar la posesión.

Cómo se soluciona

1. Reúne toda la documentación. Junta el contrato, recibos, extractos bancarios, comunicaciones, fotografías del estado de la vivienda y comprobantes de entrega de la fianza o garantías. Exporta y guarda conversaciones de móvil. Cuanta más prueba, mejor.

1. Requerimiento formal al inquilino. Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido reclamando las cantidades debidas o la entrega de la posesión. Señala las cantidades y adjunta justificantes. Este requerimiento sirve para dejar constancia y, en muchos casos, empuja a la parte a pagar.

1. Cuida la fianza y garantías. Comprueba la normativa autonómica sobre depósito de fianzas; si retienes la fianza para compensar impagos, guarda la contabilidad y notifica formalmente el desglose. Evita actuar por cuenta propia que pueda ser impugnada luego.

1. Procedimientos para reclamar la deuda o recuperar la vivienda. Si la deuda está documentada, el procedimiento monitorio es la vía habitual para reclamar cantidades; existe además la opción de reclamar por la vía civil en función del contrato. Para recuperar la vivienda suele corresponder el proceso de desahucio por falta de pago. En ambos casos un abogado te orientará sobre la estrategia y el procurador suele ser necesario.

1. Ejecución y cobro. Si obtienes una resolución a tu favor, ésta te permite ejecutar y reclamar el pago. Ten en cuenta la solvencia del inquilino: una sentencia contra un insolvente puede no traducirse en cobro efectivo sin medidas de ejecución.

Qué puedes hacer tú y qué necesita abogado/procurador:

• Tú puedes reunir pruebas, enviar el burofax y gestionar la fianza según la normativa.
• Para demandar, necesitarás un abogado y, en muchos supuestos, procurador. Un profesional preparará la demanda, calculará el importe reclamado y te representará en vistas.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o pago parcial. Lo más frecuente es que, ante un requerimiento bien fundamentado, el inquilino pague o proponga un plan de abono. Ventaja: evitar costes judiciales. Riesgo: aceptar un plan sin garantías puede prolongar la deuda.

2) Acuerdo o conciliación. Podéis pactar un calendario de pagos o una entrega voluntaria de la vivienda con quita parcial. Un acuerdo firmado reduce la incertidumbre y evita costas judiciales.

3) Juicio y desahucio. Si no hay acuerdo, el propietario puede reclamar la renta y solicitar el desahucio por impago. Si pierdes el juicio, podrías ser condenado a costas; si ganas, obtendrás título ejecutivo para cobrar y recuperar la vivienda. Importante: una sentencia no garantiza cobro si el inquilino es insolvente.

Y si ganas, ¿cobras? La sentencia te permite embargar bienes o iniciar ejecución, pero depende de la existencia de patrimonio embargable. Antes de litigar valora la solvencia o la existencia de avales.

Errores que arruinan el caso

• No documentar los impagos: confiar sólo en memoria no basta.

• Retener la fianza sin desglose ni notificación según la ley autonómica: puede inducir a reclamaciones del inquilino.

• Intentar el desahucio por la fuerza: poner puertas o cambiar cerraduras es ilegal y daña tu posición.

• No usar medios fehacientes al reclamar: los mensajes informales tienen menos valor probatorio que burofax o correos certificados.