¿Puedes reclamar una dación en pago si el banco no cumple lo pactado?

¿Tienes razón?

Tu derecho a reclamar existe si hay un acuerdo que el banco no cumple, pero cuánto puedes obtener y cómo depende de la naturaleza del acuerdo: si hay una escritura pública que reconoce la dación y la extinción de la deuda, tu posición es fuerte; si solo existe un compromiso interno o un correo, la fuerza probatoria es menor. Lo que determina la viabilidad de la reclamación son tres elementos: 1) el documento que formaliza la dación (escritura pública, contrato privado con firma de la entidad, o comunicaciones donde el banco asume obligaciones); 2) el incumplimiento concreto (no cancelar la hipoteca en el Registro, reclamar cantidades que se habían condonado o negarse a colaborar para la cancelación registral); 3) la conducta posterior del banco (si reconoce errores y ofrece solución o se cierra en banda). Si tienes escritura pública que obliga al banco a cancelar la hipoteca y este no lo hace, la reclamación es más directa. Si en cambio la dación fue un acuerdo privado sin firma formal, necesitarás probar la existencia del pacto y el daño sufrido.

Cómo se soluciona

1. Reúne todo el soporte documental. Localiza la escritura pública de dación, el contrato privado, correos, burofax, mensajes y cualquier comunicación del banco donde haya afirmaciones sobre la extinción. Solicita una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad que muestre si la hipoteca sigue anotada.

1. Exige por escrito el cumplimiento. Envía una reclamación formal dirigida a la entidad financiera solicitando el cumplimiento de lo pactado y la cancelación registral, con documentación adjunta. Hazlo por un medio fehaciente que deje constancia del contenido y la recepción —si no sabes cómo, pide a tu abogado que lo formalice.

1. Utiliza el servicio de reclamaciones del banco. Si la entidad lo dispone, presenta queja por incumplimiento y guarda el justificante. El escrito del banco puede servir como antecedente si la disputa llega a un juez o a un órgano arbitral.

1. Evalúa medidas extrajudiciales complementarias. En algunos casos la mediación o la intervención del defensor del cliente del banco pueden conseguir la ejecución del acuerdo sin ir a juicio. Si recibes una respuesta favorable, exige un texto definitivo y la escritura pública de cancelación.

1. Vía judicial. Si la reclamación y la gestión interna no sirven, la opción es acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento forzoso del acuerdo o la indemnización por incumplimiento contractual. En la demanda deberás aportar la prueba del pacto y del incumplimiento. Ten en cuenta que, si el banco ha reclamado cantidades que ya estaban pactadas como extintas, tu demanda puede incluir la devolución y, en su caso, intereses o daños y perjuicios según lo que puedas probar.

1. Sobre costas y riesgo de perder. En un procedimiento judicial existe riesgo: si la demanda se estima, generalmente el condenado puede ser condenado a pagar las costas; si la demanda se desestima, el juez puede imponer costas a la parte demandante. Por eso, antes de litigar, valora la prueba que tienes y la solidez del acuerdo.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o gestión del servicio de reclamaciones. El resultado más frecuente: la entidad reconoce el error y formaliza la cancelación registral. Es la salida más rápida y menos costosa.

2) Acuerdo o conciliación. Llegáis a un acuerdo transaccional que regulariza la situación —por ejemplo, la entidad asume la obligación de tramitar la cancelación y ofrece una compensación por retrasos—. Un acuerdo así evita la litigación y suele ser práctico.

3) Demanda judicial. Si el banco no cumple, la demanda puede pedir el cumplimiento forzoso o indemnización. Si pierdes, puedes enfrentarte al pago de costas y a la imposibilidad de recuperar lo demandado; si ganas, el banco puede ser condenado a cumplir y a asumir las costas. Ten en cuenta que una sentencia contra un banco solvente suele ejecutarse, pero si el banco alega argumentos de fondo o prueba defectuosa, el resultado puede variar.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable ordena al banco cumplir y puede imponer el pago de cantidades. Sin embargo, la ejecución de la sentencia puede requerir trámites y, en casos excepcionales, reclamar la responsabilidad patrimonial del banco para hacer efectivo el cobro.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la escritura pública o la documentación original de la dación.
• No haber reclamado por escrito antes de acudir a juicio: los tribunales valoran la diligencia previa.
• Presentar una demanda sin prueba suficiente de la existencia del acuerdo o del incumplimiento.
• Dejar pasar comunicaciones del banco que reconozcan el incumplimiento: esos reconocimientos son prueba valiosa.
• No exigir la cancelación registral expresa en el acuerdo; la mera entrega de la posesión no siempre provoca la cancelación automática.