Soy propietario en comunidad con hipoteca, ¿puedo entregar la vivienda en dación?

¿Tienes razón?

Si eres propietario de una vivienda hipotecada dentro de una comunidad puedes ofrecerla en dación en pago, pero hay matices que deciden si la operación es efectiva y completa. Lo primero es diferenciar entre tu finca privativa y los elementos comunes. La hipoteca recae sobre tu vivienda; la comunidad no puede impedir per se que negocies con el banco la entrega del inmueble. Sin embargo, la situación cambia si existen deudas de comunidad: al entregarse la vivienda, esas deudas pueden seguir siendo reclamadas al propietario que las contrajo, y el banco puede negarse a aceptar la dación si entiende que hay cargas no saldadas que le perjudican.

También hay que comprobar si la finca incluye plazas de garaje o trasteros que tengan régimen de propiedad separada o estén afectas a otros titulares. La dación sobre la unidad completa debe recoger todos los elementos que el banco exige. Además, la comunidad de propietarios tiene interés en que las cuotas pendientes se abonen; si no lo haces, pueden reclamar judicialmente las cantidades pendientes, aunque la vivienda haya pasado a manos del banco.

En la práctica, la viabilidad de la dación depende de si el banco acepta la entrega tal y como está y de si la operación contempla la liquidación de deudas de comunidad o establece quién responde por ellas. Si hay deudas significativas con la comunidad, tu posición será más débil ante la entidad a menos que pactes su cancelación o la asunción por el adquirente.

Cómo se soluciona

1) Obtén un certificado de deudas de la comunidad. Antes de ofrecer la dación solicita por escrito al administrador un justificante que detalle las cuotas pendientes y cualquier derrama aprobada. Sin ese certificado el banco puede negarse a aceptar la dación alegando incertidumbre sobre cargas.

2) Notifica la operación a la comunidad. Informa por escrito de que propones la dación y pide que conste en acta la situación. Esa comunicación sirve para demostrar que la comunidad ha sido informada y para pedir la liquidación de lo que se adeuda.

3) Aclara qué comprende la dación. En la propuesta al banco especifica si la entrega incluye plaza de garaje, trastero o anejos, y quién asumirá las cuotas pendientes. Si el banco exige la cancelación de deudas de comunidad como condición para aceptar, negocia cómo se despacharán: pago directo, compensación en la escritura o acuerdo con la comunidad.

4) Negocia con el banco y con la comunidad al mismo tiempo. A menudo la vía práctica es cerrar un acuerdo tripartito: tú, el banco y la comunidad, donde se acuerda la entrega y la liquidación de las deudas para evitar reclamaciones posteriores.

5) Si hay resistencia del banco, presenta la documentación que demuestre que la vivienda está libre de cargas adicionales relevantes o que has ofrecido soluciones para cubrir las deudas. Si la entidad insiste en no aceptar la dación, sigue los pasos ordinarios: reclamación interna, consumo y, si procede, judicial.

Qué puedes hacer tú: pedir el certificado de deudas y notificar a la comunidad. Necesitarás abogado si la comunidad reclama judicialmente cantidades después de la dación, si la dación incluye elementos complejos o si el banco exige cláusulas que limiten tus derechos futuros.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Lo más común es que, una vez acreditada la situación económica de la comunidad y pactada la liquidación de las deudas, el banco acepte la dación y se firme la escritura en la que conste la extinción de la obligación.

2) Acuerdo o conciliación. Puedes negociar con la comunidad y la entidad un pacto que incluya la asunción de ciertas deudas por parte del banco o el pago parcial por tu parte a cambio de liberación. Ese acuerdo debe recogerse por escrito y, si procede, inscribirse.

3) Juicio. Si el banco no acepta la dación y la comunidad reclama judicialmente cuotas impagadas, puedes verte en un procedimiento para determinar responsabilidades. Si la comunidad demanda por cuotas impagadas, esa reclamación no desaparece por la dación salvo que se haya pactado su cancelación.

Y si ganas, ¿cobras? En estos asuntos quien normalmente busca cobrar es la comunidad por las cuotas atrasadas; una sentencia contra la comunidad no es habitual, y una sentencia que te exima de pagar no genera ingreso: solo evita que te reclamen.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el certificado de deudas antes de proponer la dación.
• Entregar la vivienda sin especificar en la escritura quién responde por cuotas pendientes o derramas.
• Asumir que la comunidad perderá su derecho de reclamar sin un acuerdo escrito.
• No incluir anejos como plazas o trasteros si el banco los exige como parte de la garantía.
• No consultar con abogado cuando la comunidad inicia reclamaciones tras la dación.