Oferta verbal de dación en pago sin documento escrito, ¿qué hacer?

¿Tienes razón?

Tu intuición es correcta: una oferta verbal tiene fuerza práctica limitada frente a un documento que formalice la entrega y la extinción de la deuda. Lo que determinará si la oferta verbal te protege son tres factores: la existencia de prueba que confirme las conversaciones, la conducta posterior de la entidad o del acreedor (si han tratado de concretar los términos) y si hay documentos que ya reconozcan la propuesta, aunque sean informales (un correo, un mensaje o una anotación). Una promesa verbal no impide al banco o al acreedor reclamar la deuda si más tarde cambian de criterio. Por eso la regla de oro es no hacer actos que supongan pérdida de derechos (como entregar las llaves) hasta que no exista un acuerdo escrito que recoja las condiciones esenciales: extinción de la deuda, cancelación registral y tratamiento de avalistas.

Cómo se soluciona

1. Conserva y organiza cualquier prueba que tengas: anota la fecha y el contenido de la conversación verbal, guarda el nombre y cargo de la persona con la que hablaste, exporta mensajes y correos y guarda testigos que puedan confirmar la conversación. Una nota propia firmada por ti con la relación de hechos es útil como punto de partida.

1. Pide confirmación por escrito. Envía una solicitud formal de confirmación por un medio fehaciente (burofax con certificación de contenido o comunicación electrónica que deje constancia válida). En la solicitud describe lo hablado y pide que lo confirmen por escrito y con firma autorizada. Incluye plazo razonable para la respuesta. Si dispones de un correo del empleado del banco que habló contigo, responde a ese correo pidiendo que lo ratifiquen desde la entidad.

1. No entregues la vivienda ni firmes documentos de entrega sin un acuerdo escrito que recoja la extinción. La entrega física de llaves o de títulos sin documento cierra muchas opciones y facilita que el banco reabra reclamaciones.

1. Si la entidad se niega a confirmar por escrito, solicita que la propuesta figure en un documento que pueda firmar un responsable. Si tampoco accede, deja constancia de la negativa y valora pedir asesoramiento jurídico para forzar la formalización si la oferta verbal te provoca costes o te impide acudir a alternativas.

1. Si la entidad confirma por escrito y ofrece un borrador, léelo con calma. Comprueba que la escritura de dación incluya la extinción de la deuda, la obligación del banco de instar la cancelación registral y que no queden gastos o intereses pendientes. Si hay avalistas, que se aclare su situación.

1. Si hubo testigos o grabaciones (consulta siempre antes si grabar es admisible en tu caso), recopílalos; pueden ser prueba si el banco incumple más tarde. Evita actuaciones que vulneren la ley de protección de datos o que impliquen delitos.

Qué puede pasar

1) La oferta se confirma por escrito y se formaliza la dación. Es la mejor solución: la entidad reconoce la entrega y extingue la deuda en los términos pactados. Debes exigir que la escritura pública recoja la extinción y la cancelación registral.

2) Queda en promesa y se negocia un acuerdo posterior. A veces la oferta verbal sirve para abrir una negociación que termina en documento firmado. Aquí la diferencia la marca la prueba que aportes y la diligencia con que pediste confirmación por escrito.

3) El banco niega la oferta y reclama la deuda. Sin documento firmado, el banco puede volver a su posición inicial y reclamar judicialmente. Si entregaste la vivienda basándote en la promesa, te encontrarás con la necesidad de demostrar la oferta: testigos, correos y burofax pueden ayudar, pero la prueba es más débil.

Y si ganas (que te confirmen después), ¿cobras? En este contexto la pregunta es si te liberan de la deuda; si existe un documento firmado que lo certifique, podrás exigir su cumplimiento y, en caso de incumplimiento, reclamar judicialmente que se ejecute lo pactado.

Errores que arruinan el caso

• Entregar las llaves o abandonar la vivienda sin documento que firme la extinción de la deuda.
• Confiar solo en promesas telefónicas y no pedir confirmación por escrito.
• Firmar documentos preparados por la otra parte sin leer la cláusula sobre cancelación registral o avalistas.
• No conservar correos, mensajes o testigos que confirmen la oferta.
• Creer que un apunte informal en el expediente del banco sustituye un acuerdo firmado: no siempre es suficiente.