Negociar dación en pago antes de la ejecución hipotecaria

¿Tienes razón?

Si el banco está a punto de ejecutar la hipoteca, ofrecer la vivienda como dación en pago es una opción real, pero no automática. Lo que determina si la entidad la aceptará son, básicamente, tres cosas: 1) el alcance de la deuda garantizada por la hipoteca (capital y otros conceptos previstos en tu contrato); 2) la solvencia real y las opciones alternativas que tenga la entidad —por ejemplo, recibir un pago parcial o una reestructuración que le resulte más favorable—; y 3) la existencia de otras garantías o avalistas que la entidad pueda perseguir. Si tu hipoteca permite ejecutar otros conceptos o existen seguros vinculados, el banco puede rechazar una dación que no cubra todos sus riesgos. Por otro lado, si la entidad valora que aceptar la vivienda y cerrar la deuda es menos costoso que prolongar la ejecución, la negociación tiene muchas opciones.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación básica por tu cuenta: contrato de préstamo hipotecario, últimas liquidaciones de la deuda que te haya remitido el banco, recibos de pagos, comunicaciones previas y, si las tienes, valoraciones o tarifas de la vivienda. Exporta y guarda conversaciones de WhatsApp o correos con tu banco; imprime y firma lo que puedas. Todo debe quedar en soporte que puedas entregar.

1. Pide por escrito una propuesta de dación en pago. Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido o, si la entidad ofrece canales electrónicos certificados, úsalo. En la propuesta deja claro lo que ofreces: entrega de la vivienda libre de cargas que te correspondan y condición de extinción total o parcial de la deuda. No firmes nada verbal.

1. Valora las cargas registrales. Consulta la nota simple del Registro de la Propiedad y comprueba si existen otras cargas: hipotecas posteriores, embargos, anotaciones. Si existen, la dación puede no liberar al cien por cien de responsabilidades si el heredero o el banco exige cubrir otros gravámenes.

1. Solicita una oferta por escrito del banco. Si la entidad responde, pide que cualquier acuerdo incluya expresamente la extinción de la deuda, el tratamiento de avalistas y la renuncia a reclamaciones adicionales. No aceptes cláusulas vagas sobre “acuerdos complementarios”.

1. Si hay acuerdo de principio, acuerda la fecha y los documentos necesarios para formalizar la dación: escritura de entrega, cancelación registral y comprobante de liquidación de la deuda. Exige que la escritura deje constancia de la quita o de la condonación de la deuda que se pacte.

1. ¿Necesitas profesionales? Si la negociación llega a un punto en que el banco propone condiciones complejas (quitas parciales, compensaciones, tratamiento de avalistas), consulta a un abogado experto en hipotecas para revisar clausulado y negociar los términos finales. Un notario no es árbitro de la negociación; su función será la de dar fe del acto cuando se firme.

Qué puede pasar

1) Acuerdo por escrito y cierre extrajudicial. Lo habitual y lo más cómodo: llegáis a un documento que recoge la entrega de la vivienda y la extinción total o parcial de la deuda. Si el banco firma y se cumplen las condiciones, acabarás sin procedimiento judicial. Aun así, asegúrate de que la escritura pública recoge la cancelación registral o, cuando menos, la obligación del banco de instarla.

2) Acuerdo en sede administrativa o conciliación. A veces las entidades aceptan negociar tras una mediación o con intervención del servicio de reclamaciones del banco. Es un resultado intermedio que suele concretarse en una propuesta escrita y vinculante si ambas partes la ratifican.

3) Negativa del banco y ejecución. Si el banco decide no aceptar la dación, puede continuar con la ejecución hipotecaria. En ese caso, la situación pasa a manos del juzgado y tendrás menos margen para condicionar la entrega. Si la ejecución sigue adelante y el banco obtiene adjudicación, podría quedar responsabilidad por la diferencia entre la deuda y el importe obtenido en la subasta, salvo que exista acuerdo que la extinga.

Y si ganas en la negociación, ¿cobras? Esa pregunta se plantea al revés: lo que importa es si te liberan de la deuda. Un acuerdo que extinga tus obligaciones y que se formalice por escrito es eficaz siempre que se cumpla. Pero si la entidad incumple después, necesitarás instrumentos judiciales para exigir lo pactado.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la propuesta por escrito y confiar en conversaciones telefónicas. La negociación verbal deja fuera pruebas.
• Entregar llaves o abandonar la vivienda sin documento que confirme la extinción de la deuda; puedes perder palancas de negociación.
• Firmar documentos que no aclaren la cancelación registral o la responsabilidad de avalistas.
• No solicitar la nota simple registral para comprobar cargas: una hipoteca posterior o un embargo complica cualquier dación.
• Aceptar una quita aparente sin comprobar la letra pequeña sobre intereses futuros o gastos no condonados.