Modelo de acuerdo de dación en pago: cómo revisarlo antes de firmarlo

¿Tienes razón?

Tu instinto de revisar el modelo es correcto: muchos acuerdos contienen cláusulas estándar que pueden dejarte en peor situación si las firmas sin cambiar. Lo que determina si un modelo es aceptable son varias cuestiones: si especifica la deuda que se extingue, si obliga a renunciar a acciones futuras, si incluye condiciones accesorias (intereses, garantías nuevas, comisiones) y si obliga a realizar ciertas actuaciones concretas (entrega de llaves, entrega de escritura) en plazos y formas muy estrictas. También es clave la redacción sobre la cancelación registral: un buen acuerdo debe prever la obligación y el mecanismo por el que la entidad procederá a cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Otro punto esencial es la identificación de las partes intervinientes: si hay avalistas, codeudores o terceros, deben figurar y su responsabilidad quedar definida. Un modelo que solo firma al deudor principal y deja fuera al avalista puede no resolver la situación de todos los afectados. Finalmente, chequear si hay cláusulas que permitan al acreedor reclamar cantidades futuras sin control o ejecutar garantías sin intervención judicial es determinante.

Si el modelo no recoge estas garantías o incluye renuncias amplias, no es adecuado tal cual.

Cómo se soluciona

1. Pide el modelo por escrito y guarda una copia. No firmes versiones orales ni preacuerdos sin que consten por escrito.
2. Verifica la identificación de las partes y la descripción del bien: que la escritura y los datos registrales coincidan con los tuyos. Comprueba que la finca descrita en el acuerdo es exactamente la que figura en la escritura.
3. Comprueba la cláusula que define la extinción de la deuda. Debe enumerar los conceptos que se dan por saldados (capital, intereses, comisiones, gastos de formalización, costas) y, si hay quitas, detallar su alcance.
4. Revisa cláusulas de renuncia o de desistimiento: evita renuncias generales a futuras acciones por cláusulas abusivas o por nulidad del contrato. Si existe alguna renuncia, que sea limitada y concreta.
5. Fíjate en las garantías accesorias: si el acuerdo exige avales, nuevas hipotecas o cesiones, comprueba su futuro alcance y limita su duración. Negocia la eliminación o limitación de nuevas garantías.
6. Exige una cláusula sobre la cancelación registral: que la entidad se comprometa a solicitar y abonar la nota y a formalizar la cancelación en el Registro de la Propiedad, y que te entregue el justificante.
7. Controla responsabilidades sobre ocupantes y cargas: que el acuerdo deje claro quién responde de desocupaciones y de cargas registrales previas o posteriores.
8. Añade una cláusula de ejecución del acuerdo: que especifique los efectos jurídicos de la entrega de la vivienda, cómo se documenta la entrega de llaves y qué documentación acredita la finalización del proceso.
9. Asegura que las consecuencias del incumplimiento queden delimitadas: qué ocurre si alguna de las partes no cumple y cómo se resolverán disputas (mediación, tribunales competentes).
10. Si no entiendes algo, consulta: un abogado puede proponer redacciones alternativas y negociar la eliminación de cláusulas perjudiciales.

Qué puedes hacer solo: pedir el modelo, revisar datos registrales, comprobar la cláusula de extinción y guardar copias. Cuándo pedir ayuda: si hay renuncias, garantías nuevas, avalistas implicados o conceptos económicos dudosos.

Qué puede pasar

1) Firma y cierre sin problema. Si el modelo está bien redactado y las partes cumplen, la dación se formaliza, se cancela la hipoteca en el Registro y la deuda queda extinguida según lo pactado. Es la solución más cómoda y rápida.

2) Firma con condiciones negociadas. Si se detectan riesgos, las partes pueden introducir modificaciones: limitación de renuncias, concreción de cifras, asunción por el banco de costes de cancelación o desalojos. Un acuerdo así reduce riesgos y permite cierre con seguridad.

3) Firma que causa problemas posteriores. Si firmas un modelo con renuncias generales, garantías nuevas o obligaciones indeterminadas, puedes verte obligado a pagar cantidades futuras o a responder por avales. Además, puede ser complejo impugnar cláusulas si no se actuó antes.

Y si ganas en juicio después de firmar, ¿cobras? Si firmaste renunciando a acciones concretas, una sentencia favorable puede enfrentarse a la limitación del propio acuerdo; aun así, las resoluciones judiciales que declaren abusivas cláusulas del préstamo seguirán siendo títulos que puedan dar lugar a reclamaciones, aunque la situación práctica puede complicarse si existen renuncias expresas.

Errores que arruinan el caso

• Firmar el modelo sin modificar o matizar cláusulas de renuncia.
• No comprobar que la descripción registral del inmueble coincide con la escritura.
• Aceptar la obligación de pagar o garantizar cantidades futuras sin límite.
• No exigir la obligación expresa del banco de proceder a la cancelación registral.
• No implicar a avalistas o terceros obligados en el acuerdo, lo que deja asuntos pendientes.