Quiero impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios

¿Tienes razón?

La posibilidad de impugnar un acuerdo de comunidad depende de cuatro cosas: si el acuerdo es nulo o anulable por ser contrario a la ley o a los estatutos; si existen vicios del procedimiento (problemas en la convocatoria, en el quórum o en la adopción) que afecten al acuerdo; si el acuerdo perjudica derechos individuales de forma notoria; y la naturaleza del acuerdo en cuanto a su objeto (por ejemplo, obras, cuotas, instalaciones).

Un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos puede ser impugnable por cualquier propietario, pero hay que distinguir entre acuerdos nulos y anulables. Los acuerdos nulos son gravemente contrarios al ordenamiento y pueden ser atacados en cualquier momento por cualquier interesado; los anulables requieren que el interesado actúe para pedir su anulación y suelen estar sujetos a límites por la forma y el tiempo. Además, para impugnar suele ser clave comprobar si la convocatoria y el quórum se ajustaron a la ley y a los estatutos: votos exigidos, advertencias previas y la correcta inclusión del punto en el orden del día.

Otro factor es si tus derechos individuales se ven afectados de forma directa y notable: por ejemplo, un acuerdo que impone obras en tu vivienda o modifica la cuota de participación de manera que te perjudique. En estos casos tu posición es más fuerte. También importa si el acuerdo se adoptó en junta general convocada correctamente y con las mayorías precisas. Sin acta, sin convocatoria o sin firmas de la misma manera, tu impugnación necesitará probar esos defectos.

Cómo se soluciona

1. Solicita el acta y la documentación de la junta. Pide copia del acta, del libro de actas y del justificante de convocatoria. Guarda la comunicación de la convocatoria y cualquier documento repartido en la junta.

1. Revisa estatutos y normativa aplicable. Consulta la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad para comprobar mayorías y procedimientos necesarios para el acuerdo impugnado.

1. Intenta la vía interna: reclama al presidente o al administrador. A veces basta una reclamación formal dirigida al presidente o al administrador para que se deje sin efecto el acuerdo o se rectifique el procedimiento.

1. Calcula si hay base para la impugnación judicial. Si el acuerdo es contrario a la ley, a los estatutos o tuvo defectos de convocatoria o adopción, prepara la impugnación. Reúne copia del acta, convocatoria, justificantes de envío y testigos si los hay.

1. Presenta demanda en el juzgado competente. La impugnación de acuerdos suele plantearse ante el juzgado de primera instancia en procedimiento declarativo que valore si el acuerdo es nulo o anulable. Adjunta la documentación que pruebe vicios formales o materiales.

1. Contrata abogado y procurador cuando la cuantía o la complejidad lo aconsejen. En procedimientos contenciosos es habitual su intervención; además, un abogado puede valorar la conveniencia de solicitar medidas cautelares para paralizar la ejecución del acuerdo mientras se resuelve el pleito.

Qué puedes hacer tú solo: pedir acta y solicitar la rectificación por la vía interna. Cuándo necesitas profesional: cuando la comunidad es reacia, cuando hay implicaciones patrimoniales importantes (obras, impuesto, cuotas) o cuando necesitas medidas cautelares.

Qué puede pasar

1) Se revoca internamente: muchas controversias se solucionan con una rectificación por el presidente o con una nueva junta que aclare o anule el acuerdo. Es la solución más rápida y menos costosa.

2) Acuerdo o conformidad entre partes: se puede negociar un acuerdo que modifique el alcance del acuerdo impugnado, por ejemplo, aplazando obras o alterando el calendario de pagos. Elegir un acuerdo puede ser razonable para evitar costes judiciales.

3) Juicio y decisión judicial: si la vía amistosa falla, el juez decidirá si el acuerdo es válido. Si pierdes, puedes tener que asumir las costas; si ganas, la sentencia puede declarar la nulidad o anulación del acuerdo y ordenar su ejecución conforme a derecho. En algunos casos el juzgado puede acordar la suspensión de la ejecución del acuerdo mientras se resuelve el pleito.

Y si ganas, ¿cobras? En impugnaciones de acuerdos no suele tratarse de cobrar, sino de obtener la anulación o declaración de nulidad. Si la comunidad ya ejecutó obras y existe un coste, la sentencia puede ordenar responsabilidades, pero la ejecución depende de la solvencia de la comunidad o de los responsables.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar y conservar el acta y la convocatoria: perderás la base documental.
• No actuar en el momento adecuado para reclamar internamente antes de que el acuerdo se ejecute.
• Firmar conformidades en la junta sin reservas escritas.
• No probar vicios de convocatoria o quórum con testigos o documentos.
• Dejar pasar la oportunidad de pedir medidas cautelares cuando la ejecución del acuerdo puede causar un daño irreparable.