Si al comprar una vivienda descubres que está ocupada por terceros sin título, no es imposible solucionarlo, pero lo que puedes reclamar depende de si el vendedor te ocultó la ocupación, del momento en que se produjo y del tipo de ocupantes. Primer paso: documenta la ocupación (fotos, partes policiales, testigos) y reclama por escrito al vendedor para que gestione la recuperación de la posesión o compense.
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La fuerza de tu reclamación depende de varios factores: quién ocupaba la vivienda en el momento de la firma, si la ocupación era conocida y estaba reflejada en la nota registral, si el vendedor te informó o lo ocultó, y si la ocupación es por inquilinos con contrato o por ocupantes sin título. Si la ocupación existía antes de la compraventa y el vendedor no te lo comunicó ni lo reflejó en la escritura, podrías reclamar por incumplimiento o por vicios ocultos. Si la ocupación se produjo después de la firma, la responsabilidad puede variar según si el vendedor tuvo la llave y la posesión en la entrega.
También importa el tipo de ocupante: una persona que invadió la vivienda sin contrato y sin derecho constituye una ocupación ilícita que permite solicitar judicialmente la recuperación de la posesión mediante la vía civil o penal según los casos. En cambio, si el ocupante es un arrendatario con contrato registrado, la situación es distinta: no es una ocupación ilícita y la acción que procede es el desahucio por falta de pago o la protección de la relación arrendaticia.
Tu posición mejora si tienes pruebas de que el vendedor conocía la ocupación y la ocultó o prometió la entrega libre de ocupantes. En tal caso puedes pedir resolución del contrato, indemnización o que el vendedor asuma la acción de desalojo.
Qué puedes hacer por tu cuenta y qué hace falta profesional: puedes documentar la ocupación, pedir partes policiales y mandar la reclamación fehaciente al vendedor. Necesitarás abogado cuando haya que iniciar un procedimiento de recuperación, si la situación es compleja (ocupantes con hijos o situaciones de vulnerabilidad), o si el vendedor se niega a cumplir. Un abogado valorará la vía más eficaz: reclamación por incumplimiento o acción para recuperar la posesión, y coordinará con procurador si procede.
1) Se arregla antes de juicio. El vendedor reacciona, asume el costo del desalojo o compensaciones y devuelve la posesión. Esto suele ahorrar tiempo y costes.
2) Acuerdo o conciliación. Llegar a un pacto donde el vendedor financia el procedimiento de desalojo o te compensa económicamente puede ser la salida práctica. En ocasiones se pacta un reajuste de precio.
3) Juicio. Si llegas a juicio, el tribunal valorará la prueba y la relación temporal entre ocupación y compraventa. Si el juez estima que hubo ocultación o incumplimiento, puedes lograr la restitución y una indemnización. Si pierdes, podrías asumir costas o no conseguir el desalojo si el ocupante tiene derechos de arrendamiento. Ganar no siempre equivale a cobrar si el responsable es insolvente.
Si ganas, ¿cobras? Una sentencia que condene al vendedor a indemnizarte es útil, pero su eficacia depende de la solvencia del condenado. Si el ocupante carece de bienes, recuperar la posesión es posible, pero obtener una compensación económica puede ser más difícil.
La primera reclamación la puedes hacer tú y es frecuente que así se solucione. Necesitarás abogado si hay que iniciar acciones judiciales para recuperar la posesión, si el vendedor se niega a colaborar, o si la ocupación implica situaciones de vulnerabilidad que precisan manejo especializado. Si el vendedor ofrece un acuerdo, consulta con un abogado para valorar si la oferta es adecuada.
Otros problemas frecuentes en abogados especialistas en compraventas
No. Forzar la entrada o cambiar cerraduras sin autorización judicial puede ser delito. Debes documentar la ocupación y seguir vías legales para recuperar la posesión.
Si hay contrato de arrendamiento, la vía suele ser el desahucio; necesitarás la documentación para demostrar la falta de título o el incumplimiento. La diferencia entre inquilino y ocupante es esencial para elegir la vía correcta.
La policía puede intervenir si existe orden judicial o delito, y puede redactar atestados. Sin resolución judicial, su margen para actuar es limitado salvo en supuestos penales.
Si el vendedor ocultó la ocupación o incumplió la obligación de entregar la vivienda libre, puedes reclamar resolución del contrato o indemnización; valora las pruebas y la solvencia del vendedor.
Partes policiales, fotografías, mensajes y comunicaciones con el vendedor, certificaciones registrales y cualquier documento que pruebe la fecha de la ocupación y el conocimiento del vendedor.
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