Contrato de compraventa sin escritura pública: ¿es válido?

¿Tienes razón?

Un contrato privado de compraventa es válido entre las partes siempre que reúna los requisitos generales del contrato: consentimiento, objeto y causa. Pero tres factores marcan su fuerza y sus limitaciones.

1. Eficacia frente a terceros. Sin escritura pública e inscripción registral, la propiedad no se opone frente a terceros de buena fe que adquieran o gravamen el bien. Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad da publicidad y protección.

1. Derechos fiscales y formales. La elevación a escritura pública es necesaria para liquidar impuestos y formalizar la transmisión de inmuebles ante la administración tributaria y notarial. Aunque el contrato privado pruebe la existencia del negocio, para ciertos trámites oficiales necesitarás la escritura.

1. Posesión y pagos. Si tienes la posesión del inmueble y justificantes de pago, tu posición se refuerza frente al vendedor. Pero hay situaciones en que el vendedor puede alegar falta de pago total o que la venta era condicional, lo que complica la situación.

Si la venta es entre particulares y hay pruebas claras de pago y entrega, el contrato privado te protege frente a reclamaciones del vendedor; pero frente a terceros la ausencia de inscripción es un riesgo real.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación. Busca el contrato privado, recibos, extractos bancarios, comunicaciones, actas de entrega de llaves y cualquier documento que acredite la negociación y el pago.

1. Solicita elevación a escritura. Acude a notaría para elevar el contrato a escritura pública. El notario puede asesorar sobre requisitos pendientes: liquidación de impuestos, certificaciones registrales y cargas previas. Si hay cargas, tendrás que pactarlo con el vendedor.

1. Liquidación de impuestos. Para inscribir la escritura tendrás que justificar el pago de los impuestos correspondientes (transmisiones patrimoniales o IVA, según el caso) y aportarlos en la gestión con el notario o la administración tributaria.

1. Inscripción registral. Una vez firmada la escritura pública y tramitados los impuestos, presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para obtener la nota registral que te acredite como titular. La inscripción protege frente a terceros.

1. Si el vendedor se niega a elevar a escritura. Si hay conflicto, tu contrato privado y las pruebas de pago son la base para una demanda de ejecución forzosa de la obligación de otorgar escritura o una acción de resolución/indemnización según incumplimiento. Para estas vías necesitarás abogado y, en su caso, procurador.

Qué puedes hacer solo: preparar documentación, acudir al notario si el vendedor coopera y tramitar impuestos. Necesitarás abogado si el vendedor se opone, si hay cargas no declaradas o si necesitas ejecutar la firma de la escritura por vía judicial.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y firma pública. Lo habitual es que el vendedor acepte firmar la escritura cuando se le solicita la elevación y el pago de impuestos. Ventaja: regularizas la situación sin litigar.

2) Acuerdo o conciliación. Podéis pactar condiciones: plazo para firmar, pago de cargas, descuento por cargas previas o compensaciones. Un acuerdo firmado y con intervención notarial evita sorpresas.

3) Juicio. Si el vendedor niega la elevación, podrás demandar para exigir la firma de la escritura si el contrato está suficientemente acreditado, o reclamar la resolución y la indemnización por incumplimiento. Si pierdes, podrías ser condenado a costas; si ganas, la ejecución puede requerir medidas adicionales si el vendedor no colabora.

Y si ganas, ¿cobras? Ganar la demanda puede obligar al vendedor a firmar y a indemnizar, pero la ejecución práctica depende de la situación patrimonial del vendedor: sin bienes, la ejecución puede resultar difícil.

Errores que arruinan el caso

• No conservar justificantes de pago. Sin ellos, acreditar la contraprestación cuesta mucho.
• No comprobar cargas registrales antes de confiar en la persona del vendedor. Las hipotecas o embargos afectan la transmisión.
• Firmar recibos por importes distintos a lo realmente pagado o firmar documentos que limiten tu derecho.
• Intentar inscribir sin liquidar los impuestos pertinentes: el Registro denegará la inscripción.
• No solicitar asesoramiento notarial antes de firmar la escritura: puedes aceptar cláusulas o cargas que desconocías.