Disputa por daños por inundación en comunidad de propietarios

¿Tienes razón?

Tres elementos determinan si puedes reclamar a la comunidad por daños por inundación: la causa de la filtración o escape, las obligaciones de mantenimiento recogidas en los estatutos o en la normativa de propiedad horizontal, y la cobertura del seguro comunitario.

• Causa del daño: si la fuente de la inundación es una tubería o elemento comunitario (canalones, bajantes, cubiertas comunitarias), la comunidad suele responder por el daño si hubo falta de mantenimiento. Si el origen es una instalación privativa (por ejemplo, una máquina de un vecino o una tubería propia), la responsabilidad recae en el titular de esa instalación.

• Obligaciones de conservación: los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal asignan el mantenimiento y reparación de determinados elementos. Revisa las actas de la comunidad y los acuerdos sobre reparaciones para ver si el problema era conocido y no se actuó.

• Seguro comunitario y franquicias: muchas comunidades disponen de un seguro que cubre daños a elementos comunes y, en ocasiones, a las viviendas. Es clave comprobar el contenido de la póliza comunitaria: qué cubre, en qué condiciones y con qué exclusiones. Asimismo, tu seguro privado puede cubrir el contenido y la vivienda si la póliza comunitaria no alcanza.

Si tienes actas donde conste el mal estado previo, fotos de los daños, presupuestos de reparación y copia de la póliza comunitaria, tu posición para reclamar es sólida. Si todo se hizo de forma verbal y no hay constancia, tendrás que basarte en pruebas directas del siniestro y en presunciones de negligencia.

Cómo se soluciona

1. Documenta los daños: toma fotografías y vídeos fechados, realiza un inventario de bienes dañados y pide presupuestos de reparación. Exporta mensajes y comunicaciones con la comunidad y con el vecino si existió aviso previo.

1. Comunica el siniestro a la comunidad por escrito y solicita que abra un parte al seguro comunitario. Hazlo por burofax con acuse de recibo o por cualquier medio que deje constancia fehaciente de tu comunicación.

1. Comprueba la póliza comunitaria: pide a la comunidad copia de la póliza y verifica qué cubre, si existe franquicia y el procedimiento de reclamación. Si la comunidad se niega a facilitarla, solicita por escrito que lo haga; es una información relevante para los propietarios.

1. Declara el siniestro también a tu seguro privado si tienes cobertura de continente y contenido. En algunos casos, tu compañía adelanta la indemnización y luego subroga contra la comunidad o el tercero responsable.

1. Tramita la reclamación: si la comunidad o su aseguradora admiten responsabilidad, la reparación y la indemnización suelen tramitarse sin pleito. Si se niegan, prepara una reclamación extrajudicial y, en su caso, una demanda por responsabilidad civil derivada de la inacción en el mantenimiento.

Qué puedes hacer tú y qué requiere abogado: puedes documentar el siniestro, enviar la comunicación y reclamar al seguro por tu cuenta. Necesitarás abogado si la comunidad niega responsabilidad, si el importe es alto o si hay indicios de que la comunidad o un vecino ocultaron defectos o no actuaron pese a conocer la situación.

Qué puede pasar

1) Se arregla con el seguro comunitario: la vía más habitual es que la comunidad abra parte y su aseguradora cubra la reparación y los daños según la póliza. En ese caso, tramitarás con el perito de la aseguradora la valoración.

2) Acuerdo entre partes: la comunidad y el propietario pueden pactar una reparación o una indemnización privada para evitar litigios. A veces la comunidad asume costes cuando el daño fue causado por un elemento comunitario claro.

3) Juicio: si no hay acuerdo, puedes demandar por responsabilidad civil. El juez valorará la causa del daño, el deber de conservación y las pruebas. Si pierdes, podrías tener que afrontar costas; si ganas, obtendrás una resolución que obligue a reparar y a indemnizar.

Y si ganas, ¿cobras? Aunque obtengas una sentencia favorable, la efectividad del cobro depende de la solvencia de la comunidad o del vecino responsable y, en el caso de compañías aseguradoras solventes, la ejecución suele ser eficaz.

Errores que arruinan el caso

• No documentar los daños inmediatamente: fotos y presupuestos precozmente son vitales.

• No comunicar el siniestro por escrito a la comunidad y al seguro.

• Firmar presupuestos o acuerdos que limiten tu derecho a reclamar sin conservar copia.

• No revisar la póliza comunitaria ni comprobar si la comunidad ya declaró siniestros previos similares.

• No actuar cuando existe constancia previa de problemas conocidos por la comunidad; la falta de reclamación temprana dificulta probar la negligencia.