Dación en pago y deudas fiscales o municipales: qué debes saber

¿Tienes razón?

No existe una respuesta única: algunas deudas fiscales y municipales pueden seguir gravando la finca o ser exigibles incluso después de una dación en pago, mientras que otras quedan satisfechas si la dación cubre su importe y se acuerda la liberación. Lo que determina el resultado son la naturaleza del crédito fiscal (si es preferente o no), el momento en que se constituyeron las deudas y si el acreedor hipotecario y el deudor logran un acuerdo que contemple expresamente su extinción.

Tres elementos concretos son decisivos:

• La prelación del crédito: impuestos municipales y de la Hacienda pública pueden tener privilegios sobre otros acreedores en determinados supuestos.
• Si el pago o la condonación de la deuda fiscal se incluye por escrito en el acuerdo de dación y si la administración tributaria concede la cancelación o satisface la deuda con el importe recibido por la entrega del inmueble.
• Si existe un procedimiento de apremio o subasta iniciado por la administración que pueda continuar pese a la dación; la existencia de embargos o anotaciones administrativas suele complicar la eficacia liberadora.

Pide la certificación de deudas en el ayuntamiento y en la Hacienda autonómica o estatal: esos certificados te dicen si hay deudas y su cuantía. También debes pedir al registro de la propiedad la nota simple para ver anotaciones de embargo o cargas tributarias.

Cómo se soluciona

1. Solicita certificados tributarios. Pide al ayuntamiento y a la Hacienda la certificación de deuda sobre la finca. Guarda las copias.

1. Comprueba la nota simple registral. Una nota simple te muestra si hay embargos o cargas que pueden afectar la eficacia de la dación.

1. Pide al banco que explique qué conceptos pretende cancelar con la dación. Exige que por escrito se detalle si la dación pretende incluir impuestos pendientes y quién asumirá los gastos de transmisión.

1. Negocia con la administración si procede. En algunos casos la administración tributaria puede aceptar un acuerdo para cobrar con lo obtenido por la dación o condonar parte de la deuda; esa negociación suele requerir trámite administrativo y, en ocasiones, representación legal.

1. Asegura la liberación por escrito. Si aceptas la dación, exige que el acuerdo recoja la extinción de las deudas que se vayan a liquidar y que la administración confirme por escrito la satisfacción o la renuncia parcial.

1. Valora el coste de litigar frente a aceptar. Si la administración no acepta la condonación y mantiene la reclamación tras la dación, la discusión puede convertirse en un litigio contra la administración. Evalúa si compensa litigar para intentar inscribir la liberación.

Qué puedes hacer hoy sin abogado: pedir certificados tributarios y la nota simple; pedir al banco por escrito qué va a cancelar; conservar toda la documentación.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y pago a la administración. Lo habitual es que, si la dación aporta fondos que permiten satisfacer deudas fiscales, la administración acepte cobrar y extinguir su crédito. Si eso ocurre y lo documentas, la dación puede liberar tu responsabilidad frente a la administración en la medida de lo satisfecho.

2) Acuerdo administrativo o condonación parcial. En ocasiones la administración negocia la aceptación de la dación como pago a cuenta o la condonación parcial si existen razones de necesidad o interés público. Eso requiere trámite y documentación, pero es una solución posible.

3) Reclamación posterior de la administración. Si la dación no satisface créditos preferentes o si la administración considera que la deuda no ha quedado pagada, puede reclamar posteriormente. En ese caso, tendrás que litigar contra la administración o negociar el pago, y la responsabilidad final puede recaer sobre el titular registral si se demuestra que quedó deuda pendiente.

¿Y si ganas en juicio administrativo? Una sentencia favorable puede declarar que la administración debía haber computado la dación como pago y extinguir la deuda, pero ejecutar la sentencia y obtener el efectivo puede depender de la capacidad de la administración y de los plazos procesales.

Errores que arruinan el caso

• No pedir los certificados tributarios antes de aceptar la dación: sin ellos no sabes qué deudas quedarás cancelando realmente.
• Confiar en promesas verbales del banco sobre el pago a Hacienda o al ayuntamiento; exige constancia escrita.
• No comprobar si hay procedimientos de apremio en marcha que puedan continuar tras la entrega.
• Firmar la dación sin exigir que la administración reconozca por escrito la satisfacción o renuncia del crédito.