Compré una vivienda sobre plano y hay defectos estructurales ¿qué hago?

¿Tienes razón?

No siempre es blanco o negro: tu posición depende de tres factores principales.

1. Naturaleza del defecto. Los fallos estructurales (cimientos, vigas, forjados) son los más graves y suelen estar cubiertos por garantías legales y contractuales. Otros defectos, estéticos o de menor entidad, se tratan de forma distinta.

1. Plazo desde la entrega y la recepción de obra. La ley y el contrato fijan garantías distintas según el daño: hay responsabilidades por la obra, por vicios aparentes y por vicios ocultos. Lo esencial es cuándo se detectó el defecto y qué se hizo al respecto. La comunicación temprana al promotor y la petición de intervención son decisivas.

1. Responsables y seguros. El promotor, el contratista y el técnico redactor o director de obra pueden ser responsables. Además existe un seguro decenal que cubre ciertos daños estructurales graves; su intervención depende de la naturaleza del defecto y de los términos de la póliza.

Si el defecto es claramente estructural y tienes pruebas técnicas que lo acrediten, tu posición es fuerte. Si se trata de grietas superficiales que no afectan a la estructura, la reclamación puede ser rechazada o limitada a reparación estética.

Cómo se soluciona

1. Documenta todo de inmediato. Haz fotos y vídeos detallados que muestren la dimensión y ubicación de las grietas o daños. Guarda correos, actas de entrega, planos, recibos y cualquier comunicación con el promotor. Anota fechas y personas con las que hablaste.

1. Informe técnico. Solicita un informe pericial firmado por un arquitecto o ingeniero para que determine si el defecto es estructural y su alcance. Pide que el informe incluya causas probables y medidas necesarias.

1. Reclamación fehaciente al promotor. Envía un burofax con acuse y certificación de contenido adjuntando el informe técnico, reclamando la reparación o la apertura de un expediente de subsanación conforme al contrato y a la normativa. Solicita plazos y medios para la actuación.

1. Comunicación con seguro decenal. Si el informe indica daño estructural cubierto por el seguro, el promotor o el director de obra tienen obligación de tramitar la reclamación con la aseguradora. Exige copia de esa comunicación.

1. Mediación o acuerdo. Intenta un acuerdo por escrito que detalle quién paga, el plazo y la empresa reparadora. A veces convenir reparación y compensación por daños y perjuicios evita litigios largos.

1. Vía judicial. Si no hay solución, la reclamación puede llevarse a los tribunales. Lleva la pericial, contratos, certificados e historial de comunicaciones. Un abogado especializado en compraventas y derecho de la construcción te ayudará a elegir la acción precisa: demanda contra promotor, contratista, técnico o ejecución del seguro.

Qué puedes hacer solo: documentar, pedir informe técnico y enviar burofax. Cuándo necesitas abogado: cuando la cuantía es alta, el promotor se niega, hay varios responsables o para coordinar la pericia y la vía judicial.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. A veces el promotor acepta la peritación y financia la reparación por ser lo menor frente al coste reputacional y asegurador. Ventaja: solución rápida y con menos costes.

2) Acuerdo o conciliación. Llegáis a pacto por escrito con empresa y plazos; suele incluir compensación por molestias y gastos de alojamiento si procede. Un acuerdo bien redactado evita sorpresas y garantiza ejecución.

3) Juicio. Si demandáis, el tribunal valorará la prueba pericial. Si pierdes, podrías asumir las costas si el juez así lo decide; si ganas, el fallo puede condenar a reparar y a indemnizar. Ten en cuenta que una sentencia a favor no garantiza la reparación inmediata si el condenado carece de recursos; en estos casos la ejecución puede requerir medidas adicionales.

Y si ganas, ¿cobras? La sentencia es título ejecutivo pero su eficacia práctica depende de la solvencia del condenado y del seguro decenal. Asegúrate de que el promotor tenga seguro y bienes a los que dirigirse.

Errores que arruinan el caso

• No pedir peritaje independiente antes de tratar de arreglar los daños: aceptar reparaciones informales que no solucionan la raíz del problema.
• No enviar reclamación fehaciente al promotor. La falta de constancia escrita dificulta la prueba del requerimiento.
• Dejar que el promotor repare sin documentar los trabajos: no aceptar soluciones verbales ni pagar sin factura y garantía.
• No conservar pruebas del estado inicial: modificar la zona afectada sin peritaje puede debilitar la causa.
• Firmar acuerdos de quita o transacción sin asesoramiento cuando el defecto es estructural y el ofrecimiento es insuficiente.