Tengo dudas sobre impuestos en transmisiones entre particulares y ventas familiares

¿Tienes razón?

Lo que determina si vas a pagar impuestos y cuáles son los que aplican son, fundamentalmente, tres cosas: la naturaleza jurídica de la transmisión, el valor que declare quien hace la operación y el tratamiento fiscal del transmitente (persona natural, régimen tributario, o persona jurídica). Si lo que hay es una venta con precio, normalmente el documento que sirve de base es la escritura pública o el documento privado con sus pruebas; si es una donación o una cesión gratuita, la tributación es distinta y puede activarse obligación de declarar renta o impuesto sobre las ganancias ocasionales. Además, si el precio declarado es muy bajo respecto al valor catastral o de mercado, la autoridad tributaria puede revisar y presumir un mayor valor, lo que eleva la carga fiscal. Por último, si hay una operación entre familiares, la administración examina si hay simulación o división de la ganancia para evitar impuestos.

En la práctica, lo que usted debe mirar ya: cuál es exactamente la figura (venta, donación, permuta, cesión de derechos), si la operación se va a inscribir en el registro de instrumentos públicos y qué documentos acreditan el precio real (transferencias bancarias, contratos firmados, recibos). Con eso podrá calcular la base sobre la que pesa la tributación y decidir si conviene asesoría para estructurar la operación.

Cómo se soluciona

1. Reúna toda la documentación. Busque: escritura anterior que acredite titularidad, contrato de compraventa o minuta, comprobantes de pago (transferencias, giros), certificados catastrales y prediales, recibos de pago de servicios y si existieron avalúos o informes de peritos. Exporte conversaciones relevantes de WhatsApp o correo que acrediten el acuerdo; si hay pagos en efectivo, trate de conseguir un recibo firmado.

1. Identifique la figura jurídica. Usted puede hacerlo inicialmente leyendo el contrato o la minuta: si hay precio pactado y prueba de pago, es venta; si la transferencia es gratuita y se acredita intención de donación, es donación; si se intercambian bienes, es permuta. Si la operación se presenta como «donación» pero hay un pago encubierto, eso puede generar problemas tributarios.

1. Solicite un certificado catastral y un paz y salvo predial para comparar valores. Estos documentos ayudan a estimar cuál es el valor de la base que puede revisar la administración. No le dé la escritura al notario hasta tener claro el origen de los fondos y los justificantes.

1. Hable con un contador o abogado fiscal si la suma es significativa. Un profesional revisará si hay necesidad de declarar renta por la ganancia ocasional del transmitente, o si existen retenciones en la fuente aplicables en la operación. También orientará sobre si conviene hacer una liquidación de impuesto o presentar una declaración informativa.

1. Regularice antes de inscribir si hay pasivos. Si el inmueble tiene gravámenes, hipotecas o embargos, no se puede transmitir libremente sin resolverlos o pactar su asunción en escritura. Revise el certificado de libertad y tradición actualizado.

1. Tramitar la escritura e inscribir. Una vez claro el tratamiento fiscal y reunida la prueba de pago, firme la escritura pública si la ley exige y proceda a su registro. La inscripción protege la titularidad frente a terceros.

En qué puede actuar usted solo: reunir documentos, pedir certificados catastrales, exportar mensajes y copiar comprobantes. Cuándo pedir ayuda profesional: si hay duda sobre la naturaleza real del negocio, sospecha de simulación, ajuste fiscal o cuando el transmitente tiene obligaciones tributarias pendientes.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo privado. Muchas operaciones entre familiares se solucionan con una aclaración escrita del precio y la forma de pago, acompañada de comprobantes bancarios. Si ambas partes aceptan y regularizan ante notario, el conflicto fiscal puede minimizarse.

2) Conciliación o acuerdo con asesoría. Si la administración fiscal detecta diferencias o si una de las partes reclama impugnación del precio, se puede llegar a un acuerdo: pagos adicionales o corrección de la base gravable y presentación de declaraciones rectificatorias. Un acuerdo reduce riesgos y costos frente a una disputa larga.

3) Proceso tributario o judicial. Si la DIAN o la autoridad catastral cuestionan la operación por subdeclaración o simulación, puede iniciarse un proceso administrativo y, eventualmente, contencioso. Si la controversia es sobre la titularidad o sobre un presunto fraude entre familiares, la discusión puede terminar en los juzgados civiles o fiscales. Si usted pierde en sede administrativa y el deudor es insolvente, una liquidación de impuesto no se convierte automáticamente en efectivo recuperable.

Y si gana, ¿cobra? Una resolución administrativa o sentencia que reconozca impuesto a favor de la administración no implica recuperación automática por la otra parte; y una sentencia que reconozca su derecho frente a un familiar depende de la solvencia y de la existencia de bienes embargables.

Errores que arruinan el caso

• Declarar un valor de venta muy bajo sin justificantes bancarios ni recibos. Eso facilita que la administración presuma un valor mayor.
• No conservar comprobantes de pago; pagos en efectivo sin recibo son prueba débil.
• Firmar escrituras sin verificar cargas registrales: hipotecas o embargos no resueltos pueden invalidar la intención de libre transmisión.
• Tratar la operación como donación cuando hubo contraprestación: eso abre investigación por simulación.
• No pedir un certificado de libertad y tradición reciente antes de la firma.