He descubierto vicios ocultos tras la entrega de la obra nueva

¿Tienes razón?

Para distinguir un vicio oculto de un defecto normal hay tres criterios relevantes: que el problema no fuera visible al momento de la entrega, que afecte la habitabilidad o el valor del bien y que derive de una deficiencia en la obra o en los materiales utilizados. Si el problema apareció después y no era detectable con una inspección razonable al momento de recibir la vivienda, puede calificarse como vicio oculto. Otros elementos que influyen en su reclamo son la existencia de documentación técnica del proyecto (especificaciones de materiales) y la prueba pericial que relacione la falla con la construcción.

No todo defecto posterior es vicio oculto: el uso indebido, mantenimientos omitidos o daños por fenómenos externos pueden ser causas distintas. Por eso el informe pericial es decisivo: debe concluir que la causa del daño se explica por un defecto constructivo o material oculto.

También importa si dejó constancia temprana de observaciones o si la constructora ofreció garantías por escrito; esas garantías pueden reforzar su posición. Si el constructor se negó a admitir responsabilidad o ha desaparecido, la reclamación se complica, pero no es imposible si hay pruebas técnicas y documentales.

Cómo se soluciona

1. Documente inmediatamente. Tome fotos y videos con fecha, anote las circunstancias de aparición, y deje todo en un archivo cronológico. Si hay riesgo de más daños, adopte medidas provisionales que no alteren las huellas del defecto.

1. Notifique por escrito que se trata de vicios ocultos. Envíe una comunicación formal a la constructora manifestando que ha detectado vicios ocultos y solicitando la intervención técnica para su reparación. Guarde constancias de recibido.

1. Contrate un perito independiente. Un arquitecto o ingeniero debe emitir un informe técnico que explique el origen del daño, su relación con la obra y la gravedad. Este informe es la pieza central en conciliación y en juicio.

1. Conciliación previa. Presente la reclamación con la prueba pericial en un centro de conciliación en derecho. Plantee soluciones: reparación, disminución del precio, o resolución con indemnización. Un acta de conciliación firmada es un título que facilita el cumplimiento.

1. Demandar si no hay acuerdo. La demanda debe incluir el informe técnico, la documentación contractual y cualquier prueba de la pérdida de valor o gastos incurridos. Si procede, solicite medidas cautelares para evitar que el defecto se agrave.

Qué puede hacer usted sin abogado: documentar, notificar y buscar conciliación. Necesitará abogado cuando la constructora niegue responsabilidad, proponga soluciones insuficientes o si se requieren medidas cautelares complejas.

Qué puede pasar

1. Se arregla con carta o visita técnica. En muchos casos la constructora acepta el reparo tras el peritaje y procede a reparar. Esa solución suele ser la más rápida y práctica.

1. Acuerdo o conciliación. Mediante conciliación puede pactar una reparación con garantías o una compensación económica. Un acuerdo le da seguridad ejecutiva si la otra parte incumple.

1. Juicio. Si va a juicio y prueba el vicio oculto, el juez puede ordenar la reparación, indemnizar por los daños o, en casos graves, resolver el contrato. Si pierde, asume el costo del proceso. Además, una sentencia a favor no siempre asegura cobro si la empresa no tiene activos embargables.

Y si gana, ¿cobro? La ejecución depende de la existencia de bienes sobre los cuales hacer efectiva la sentencia. En algunos casos un acuerdo con pago o reparación voluntaria es la vía más efectiva para obtener el remedio.

Errores que arruinan el caso

• Esperar a que el defecto empeore sin documentarlo: eso hace difícil probar el origen.
• Reparar por cuenta propia antes de peritar el daño, lo que puede borrar las huellas técnicas.
• No conservar contratos, garantías ni certificaciones de materiales.
• Depender solo de opiniones del contratista sin un informe independiente.
• No intentar la conciliación cuando es requisito previo, lo que puede dejar su demanda inadmisible.