Quiero resolver la compraventa por incumplimiento del comprador/vendedor

¿Tienes razón?

Que le hayan incumplido no significa automáticamente que pueda resolver el contrato. Tres elementos determinan si su posición es válida: el incumplimiento debe ser esencial según lo pactado, debe existir prueba del incumplimiento y debe haberse cumplido con las obligaciones propias (por ejemplo, entregar el inmueble si usted es vendedor o pagar si usted es comprador). El contrato escrito y sus cláusulas son determinantes: fechas de entrega, montos, garantías y cláusulas penales o de resolución aceleran o condicionan la vía. Además, es importante ver si hubo comunicaciones donde la parte incumplidora reconociera el problema, porque eso facilita una resolución amistosa.

Si usted es comprador y el inmueble tiene vicios graves que impiden su uso, o el vendedor no entrega, usted puede optar por exigir cumplimiento forzoso (entrega o reparación) o pedir la resolución con indemnización. Si usted es vendedor y el comprador no paga o se niega a firmar la escritura a pesar de haber recibido la posesión, puede iniciar la acción para resolver la venta y reclamar daños. En todos los casos la prueba documental (contrato, recibos, actas de entrega, certificaciones de vicios) es crucial.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación: contrato de compraventa, promesa, actas de entrega, recibos de pago, certificados de tradición, comunicaciones (whatsapp, correos), presupuesto de reparaciones si hay vicios y fotos que documenten el estado del inmueble. Si hubo testigos, recoja sus datos y declaraciones escritas.

1. Envíe un requerimiento formal. Notifique por escrito a la otra parte exponiendo el incumplimiento y pidiendo cumplimiento o, si corresponde, manifestando la intención de resolver el contrato. Hágalo con constancia de recibido y conserve copia.

1. Conciliación previa. En muchos asuntos civiles la conciliación extrajudicial es requisito de procedibilidad. Busque la conciliación en centro autorizado o acuerdo entre las partes; puede acordarse la terminación del contrato con pago de compensación.

1. Demandas posibles: demanda de cumplimiento forzoso (entrega o subsanación), acción resolutoria por incumplimiento contractual y demanda de daños y perjuicios. La demanda debe acompañar pruebas y justificar la pretensión (resolución o cumplimiento), y puede solicitar medidas provisionales si hay riesgo de enajenación.

1. Medidas cautelares. Si hay riesgo de que el bien se venda a terceros o de que la contraparte dilapide su patrimonio, solicite al juez medidas cautelares: embargo, anotación en el folio de matrícula, o suspensión de actos de disposición.

1. Ejecución de la sentencia. Si el juez ordena la resolución y condena a pagar, la ejecución forzosa puede recurrirse a embargo y remate de bienes del condenado; la efectividad depende del patrimonio disponible.

Qué hace usted solo: notificar por escrito, intentar conciliación y reunir prueba. Cuándo necesita abogado: cuando hay amenaza real de pérdida patrimonial, cuando la contraparte tiene abogado, si el caso requiere medidas cautelares o si la cuantía y complejidad justifican asesoría técnica.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta o acuerdo: A menudo se soluciona con un pago parcial, devolución de entregas o arreglo de vicios. Un acuerdo puede incluir cláusulas de ejecución rápida y evitar litigio.

2) Conciliación o acuerdo: La conciliación puede dar lugar a un acta que obliga y que es ejecutable si la contraparte incumple. Aceptar una suma menor a lo pretendido puede ser razonable por rapidez y seguridad jurídica.

3) Juicio: Si no hay acuerdo, el asunto puede acabar en juicio. Si usted pierde, puede que conserve parte de la entrega pero no obtenga la resolución ni la indemnización; además podría tener que pagar costas. Si gana, la sentencia puede ordenar la resolución y condenar al pago; la ejecución práctica de la condena depende del patrimonio del condenado.

Y si gana, ¿cobra? El cobro depende del patrimonio del obligado. Una sentencia contra una persona con pocos activos puede ser difícil de ejecutar; contra una entidad solvente suele ser más eficaz.

Errores que arruinan el caso

• No documentar pagos ni entregas: recibos y constancias son la prueba básica.
• No enviar requerimiento por escrito antes de demandar: perderá la oportunidad de resolver extrajudicialmente.
• Firmar acuerdos de “arreglo” sin claridad sobre condiciones de pago o garantías de cumplimiento.
• No pedir medidas cautelares cuando existe riesgo real de enajenación o fraude.
• Asumir que una sentencia garantiza cobro inmediato: la ejecución puede requerir pasos adicionales.