Quiero transmitir una vivienda a un comprador extranjero y tengo dudas fiscales y registrales

¿Tienes razón?

Vender a un comprador extranjero en Colombia es posible, pero hay varios frentes que determinan que la transmisión sea válida y práctica: la identificación y capacidad del comprador para adquirir inmuebles; el cumplimiento de obligaciones fiscales del vendedor (y, en su caso, retenciones de fuente o impuestos sobre ganancias ocasionales); y los requisitos registrales para inscribir la nueva titularidad. Además, si el pago se realiza desde el exterior, existen normas cambiarias y requisitos del sistema financiero para ingresar divisas al país.

Si el comprador es extranjero sin residencia, puede comprar bienes inmuebles en Colombia, pero la operación exige documentación que el notario y el registrador requieren: identificación válida, documentos que acrediten poder si actúa mediante apoderado y, en muchos casos, trámite de identificación tributaria (NIT) o mecanismo equivalente. El pago debe canalizarse por vías bancarias formales para cumplir con controles y para que, llegado el caso, se pueda demostrar el origen de los fondos frente a autoridades tributarias y al notario.

Sobre impuestos, la venta de un inmueble suele generar obligaciones fiscales para el vendedor (ganancia ocasional u otros tributos según la situación), y, con frecuencia, quienes intervienen (notario, comprador) exigen constancias de liquidación de impuestos locales (impuesto de registro, plusvalía territorial cuando aplica). Si el comprador es extranjero, los requisitos no cambian mucho, pero sí la necesidad de comprobantes bancarios y, si el comprador no tiene NIT, de tramitar el registro con los documentos que la ley exige.

En suma: la operación es posible pero exige atención a identificación, control de fondos y obligaciones fiscales y registrales.

Cómo se soluciona

1. Reúna documentos: escritura del inmueble, certificado de tradición y libertad, paz y salvo del impuesto predial, certificado de libertad de gravámenes y copia de la cédula o pasaporte del vendedor. Pida al comprador pasaporte, documento que acredite su situación migratoria y comprobante de NIT o trámite ante la DIAN si fuese necesario.

1. Verifique medios de pago: acuerde pagos por transferencias bancarias internacionales con documentación que acredite origen de fondos. Consulte al banco sobre los requisitos de ingreso de divisas y pida que todo el movimiento quede por escrito y respaldado con comprobantes.

1. Notaría y contratos: se debe otorgar escritura pública de compraventa; si el comprador no puede firmar en Colombia, puede otorgar poder en el consulado o en su país, debidamente apostillado o legalizado según corresponda. El notario solicitará identificación y, a veces, constancias tributarias.

1. Liquidación de impuestos y retenciones: verifique con un contador o asesor tributario las obligaciones por la venta (posible ganancia ocasional, retenciones aplicables y pago de plusvalía si la administración territorial lo exige). Obtenga los paz y salvos que exijan la notaría y la oficina de registro.

1. Presentación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: una vez otorgada la escritura y canceladas las liquidaciones exigidas, presente la escritura para su inscripción en la matrícula inmobiliaria. Si hay hipotecas o gravámenes, estos deben constar de forma clara y, si se cancelan, tramitar su cancelación registral.

Qué puede hacer usted solo: reunir documentos, solicitar certificados y hablar con el comprador y el banco. Cuándo necesita abogado o contador: si hay dudas sobre retenciones, ganancias ocasionales, o si el comprador actúa mediante poder o desde el exterior; también si existen gravámenes que hay que cancelar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con normalidad: mayoría de operaciones con extranjeros concluyen sin problema mediante escritura pública, pago bancario y registro. La notaría y el registro inscriben al nuevo propietario siempre que la documentación esté completa.

2) Acuerdo con poder o apoderado: si el comprador no llega, puede firmar mediante apoderado con poder debidamente legalizado. Eso requiere revisiones adicionales en la notaría y puede ralentizar el trámite.

3) Problemas fiscales o registrales: si no se documenta el origen de los fondos, el banco o la DIAN pueden pedir aclaraciones; si hay deudas pendientes del inmueble o gravámenes no cancelados, el registrador puede negarse a inscribir hasta que se subsanen. En juicio, si hay fraude o simulación, la operación puede ser anulada y el vendedor o comprador enfrentar responsabilidades.

Y si gana, ¿cobro? En una compraventa, el cobro depende de que los fondos estén disponibles y de que el comprador cumpla el pago. Si existe incumplimiento, la vía es la demanda de cumplimiento o resolución; si el comprador está en el exterior y es insolvente, ejecutar una sentencia contra bienes en Colombia es posible, pero más complejo contra bienes en otro país.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar pagos en efectivo o sin trazabilidad bancaria: dificulta demostrar el origen de fondos y puede bloquear la operación.
• No exigir identificación adecuada o poderes legalizados si el comprador firma por apoderado.
• No consultar el tema tributario: sorpresas en retenciones o en la liquidación del impuesto pueden salir después de firmada la escritura.
• No revisar gravámenes en la matrícula inmobiliaria antes de firmar: hipotecas o embargos pueden impedir la transferencia o reducir el precio.
• No coordinar con el banco la recepción de divisas y los requisitos cambiarios: puede haber retenciones o bloqueo de fondos.