Quiero negociar una dación en pago con la entidad financiera

¿Tienes razón?

No existe un derecho automático a dación en pago en Colombia: no es algo que la ley obligue a los bancos a aceptar. La posibilidad de conseguirla depende de la negociación con la entidad, de la deuda real frente al valor del inmueble y de la política comercial del banco. Tres cosas que determinan si la dación es viable: la voluntad del acreedor, la situación registral del inmueble (si tiene gravámenes o hipotecas adicionales) y la existencia de terceros titulares o copropietarios. Si el inmueble es la garantía principal y su valor cubre la deuda, el banco puede estar dispuesto a aceptarla como solución para evitar costos de ejecución; si, por el contrario, existen hipotecas posteriores, embargos o terceros con derechos, la operación es más compleja.

También influye si la deuda está en proceso ejecutivo: en ese escenario, el acreedor puede preferir rematar mediante proceso judicial o aceptar dación para acelerar el cobro. Antes de ofrecer la entrega, conviene conocer la cuantía exacta de la deuda, el estado del registro y las condiciones que exige el banco para liberar documentos y gravámenes.

Cómo se soluciona

1. Pida a la entidad financiera el estado de la deuda por escrito: solicite certificación de saldo, intereses, mora y gastos procesales si los hubiera. Esta información le permitirá negociar desde datos concretos.

1. Obtenga la certificación registral del inmueble: pruebe titularidad, hipotecas, embargos y anotaciones. Si hay copropietarios, su consentimiento será necesario para transferir el bien.

1. Prepare una propuesta formal de dación en pago: incluya identificación del inmueble, estado de la deuda y la oferta concreta de entrega. Presente la propuesta a la oficina de cobranzas o a la persona que lleve su expediente. Conserve copia con acuse de recibido.

1. Negocie condiciones adicionales: la entidad puede pedir que usted pague una diferencia, que se haga cargo de impuestos o que entregue las llaves y documentos en un determinado estado. Busque reducir costos anexos y pida claridad sobre la extinción total de la obligación y la entrega de paz y salvos.

1. Si la entidad propone condiciones, pídalas por escrito antes de firmar nada y lea la cláusula de liberación. La dación debe formalizarse mediante escritura pública para efectos de inscripción y para que el acreedor quede liberado efectivamente.

1. Si la entidad niega la dación, valore otras alternativas: reestructuración, venta consensuada del inmueble con parte del pago al banco, o asesoría para estudio de capacidad de pago. A veces una venta privada con pago al banco es más efectiva.

Usted puede preparar y presentar la propuesta sin abogado. Necesitará abogado para negociar cláusulas complejas, verificar la liberación registral, o si el banco exige algo que le parezca abusivo. Un abogado también es útil si quiere que la oferta de dación incluya cláusula de exoneración total y cláusula que asegure la entrega de paz y salvo por los terceros gravámenes.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una dación aceptada: el banco acepta recibir el inmueble y expide el paz y salvo que extingue la obligación. Tras la escritura y la inscripción, la deuda se considera pagada. Esto limpia la situación rápidamente cuando todo está en regla.

2) Acuerdo parcial o negociación: el banco puede aceptar la dación si usted paga una suma adicional o si se comparten costos. Un acuerdo mixto puede ser más práctico que litigios largos.

3) Rechazo y ejecución: si no se llega a un acuerdo y usted no cumple, la entidad puede continuar con procesos de ejecución hipotecaria o de cobro. En ese caso habrá subasta judicial del inmueble. Si pierde el proceso, puede quedarse con deudas pendientes si la venta no cubre todo.

Y si firma una dación y gana, ¿cobra? La dación extingue la obligación principal si está bien formalizada y el banco entrega documento que lo acredite; sin ese documento, puede quedar abierta la posibilidad de reclamos posteriores por conceptos no incluidos.

Errores que arruinan el caso

• Entregar las llaves o firmar algo sin documento que pruebe la extinción de la deuda.
• No solicitar la certificación registral antes de negociar.
• Aceptar verbalmente condiciones sin confirmación por escrito.
• Firmar un documento que mantiene cláusulas de responsabilidad por gastos posteriores.
• No exigir la escritura pública y la inscripción para asegurar la liberación real de la hipoteca.