Problemas con hipoteca compartida o codeudor solidario

¿Tienes razón?

Tres elementos que determinan si su posición es fuerte cuando hay una hipoteca compartida o un codeudor solidario:

• Lo que diga el contrato y los documentos vinculantes. El documento de crédito (contrato hipotecario, pagaré, escritura) define quién responde y en qué condiciones. Si su nombre aparece como deudor principal o codeudor solidario, en principio el banco puede reclamarle.

• Quién pagó efectivamente las cuotas y cómo quedó registrada esa contribución. Si usted puede demostrar que otra persona debía pagar y no lo hizo, eso no borra su responsabilidad frente al banco, pero sí le da derecho a reclamar a la persona que incumplió mediante demanda civil de restitución o reparto de lo pagado.

• Comunicaciones y acuerdos posteriores. Si el banco, por escrito, reconoció modificaciones (por ejemplo, que sólo una persona será responsable) o hay documentos de novación firmados, eso cambia las cosas. También importan las pruebas de falta de consentimiento ante cambios significativos del contrato.

Si no tiene ninguno de estos elementos, su riesgo existe. Si tiene algunos, su caso puede ser debatible. Reunir y ordenar la prueba es lo que más pesa.

Cómo se soluciona

1. Reúna todos los documentos. Busque: contrato de crédito, escritura hipotecaria, pagarés, extractos bancarios que muestren pagos, comprobantes de transferencias, comunicaciones por escrito con el banco, mensajes o correos donde conste un acuerdo con el arrendador o con la persona que ocupaba el inmueble. Exporta chats y guarde capturas con fecha; imprime y firme hoja por hoja si es posible.

1. Pida información fehaciente al banco. Envíe un derecho de petición solicitando el estado de la obligación, los saldos, el detalle de pagos y las notificaciones que le hayan hecho. Guarde la respuesta. Si la entidad no responde o la respuesta es contradictoria, eso es prueba utilizable.

1. Si hay reclamación del banco, intente negociación directa. Mucho conflicto se resuelve con negociación: proponga un plan de pago, solicite reestructuración o proponga que el banco liquide con la venta del bien si eso conviene. Pida siempre que el acuerdo quede por escrito y firmado por la entidad.

1. Si no hay acuerdo, proceda a conciliación extrajudicial en derecho si la acción que piensa interponer lo exige. La conciliación es requisito previo en muchos reclamos civiles y de consumo; en ese acto puede lograr una solución sin demanda.

1. Si la conciliación no funciona o no es procedente, prepare la demanda. Puede ser una acción declarativa, una acción de cumplimiento de obligaciones accesorias o una demanda de reparación contra la persona que debió pagar. Para que la demanda tenga éxito debe aportar prueba de su relación jurídica con la otra parte y del pago o perjuicio.

1. En situaciones en que se le haya notificado procedimiento hipotecario (ejecución o remate), no deje de contestar o comparecer. Responder y aportar pruebas es lo que preserva defensas como pagos realizados, prescripciones aplicables o vicios formales en el título ejecutivo.

Qué puede hacer usted sin abogado: enviar el derecho de petición, reunir y ordenar la prueba, intentar la negociación y asistir a la conciliación. Cuándo pedir ayuda profesional: cuando la entidad haya iniciado una ejecución hipotecaria, cuando le ofrezcan un acuerdo de cesión o venta del inmueble, o cuando la otra parte ya haya iniciado demandas paralelas.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo extrajudicial. Es frecuente que las partes cierren un arreglo por escrito: reconocimiento de saldos, plan de pagos o venta amistosa del bien. Un acuerdo firmado por la entidad pone fin al conflicto de forma rápida y suele ser la opción más práctica.

2) Acuerdo en conciliación o mediación. Si la conciliación prospera, se firma un acta que tiene fuerza ejecutiva en muchos casos. Un acuerdo por menos dinero puede valer la pena frente al tiempo y el coste de litigar. Antes de firmar, compruebe que el acuerdo deje claras las responsabilidades frente al banco y la contraparte.

3) Juicio o ejecución hipotecaria. Si no hay acuerdo, el banco puede iniciar un proceso judicial para cobrar. Si pierde, puede condenarse al pago y, en último término, a la venta forzada del bien. Importante: una sentencia no siempre se cobra si la otra parte es insolvente. Además, si usted pierde en juicio, puede ser condenado al pago de costas procesales; si gana, el banco o la otra parte puede tener que pagar estas costas.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable reconoce su derecho, pero cobrar depende de que la parte condenada tenga bienes o ingresos ejecutables. Un título judicial facilita la ejecución, pero no garantiza el dinero en efectivo inmediato.

Errores que arruinan el caso

• Firmar una novación, reconocimiento de deuda o acuerdo sin leer o sin copia. Firmar documentos que admiten responsabilidad limita mucho las defensas posteriores.

• Dejar pasar comunicaciones del banco. No abrir notificaciones o ignorar citaciones al proceso permite que se tomen decisiones sin su defensa.

• No conservar las pruebas de pago y transferencias. Los extractos y recibos son la piedra angular para demostrar que usted o alguien más pagó.

• No usar el derecho de petición o la conciliación cuando procede. Perder estas vías puede complicar la demanda.

• Confundir la responsabilidad frente al banco con la relación entre las personas. Aunque tenga buena fe respecto al co-deudor, el banco exige a quien figura en el título.