El inmueble heredado tiene hipoteca y no sabemos que hacer

¿Tienes razón?

Heredar un inmueble con hipoteca plantea dos cuestiones esenciales: la existencia y cuantía de la deuda hipotecaria y la forma en que los herederos aceptan la herencia. Si las deudas superan el activo, quizá convenga repudiar; si los bienes cubren sobradamente las obligaciones, aceptar puede ser razonable. También importa quién figura como deudor en la hipoteca y si existen garantías complementarias: algunas hipotecas están garantizadas también con otros bienes del deudor o con codeudores.

Además, el contrato de crédito puede contener cláusulas sobre la transmisión del inmueble: cláusulas que exigen autorización del acreedor para cambios de titular o que aceleran la deuda en caso de transmisión. El banco suele tener interés en mantener la garantía y puede negociar un acuerdo con los herederos para evitar ejecución. Por último, la aceptación con beneficio de inventario protege a los herederos de cargas superiores al valor del patrimonio heredado.

En la práctica, su capacidad para conservar el inmueble depende de la negociación con el acreedor, la existencia de fondos para pagar o reestructurar la deuda y de la decisión de aceptar la herencia pura y simple o con beneficio de inventario.

Cómo se soluciona

1. Solicite información al banco y recopile documentación. Pida por escrito el estado de la deuda, certificados de saldo, copia del contrato de hipoteca y cualquier documento sobre garantías. Conserve comunicaciones y registre las respuestas.

1. Valore la aceptación de la herencia. Si sospecha que las obligaciones superan el patrimonio heredado, considere aceptar con beneficio de inventario para evitar responder con su patrimonio personal. Si decide aceptar pura y simplemente y asume la deuda, necesitará plan de pago o refinanciación.

1. Negocie con la entidad financiera. Los bancos prefieren acuerdos que eviten ejecución y pérdida de valor. Proponga reestructuración, novación o sustitución de deudor si usted puede asumir el crédito. A veces el banco acepta que un heredero asuma la deuda y se inscriba como deudor-principal o codeudor.

1. Venda el inmueble si no quiere asumir la deuda. La venta puede saldar la hipoteca; coordine la notaría y la cancelación registral con el comprador y el banco. Informar al banco desde el inicio agiliza la cancelación y evita sorpresas en escritura pública.

1. Medidas cautelares si hay riesgo de ejecución. Si teme que el inmueble vaya a ser embargado o vendido por el banco antes de que se resuelva la sucesión, su abogado puede solicitar medidas cautelares para proteger el bien mientras se tramita la situación sucesoral.

Qué hacer sin abogado: pedir estado de deuda al banco, guardar la documentación, no firmar pagos a ciegas. Qué necesita abogado: negociar con el banco, asesorar sobre aceptación con beneficio de inventario y pedir medidas cautelares o tramitar la venta con seguridad jurídica.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo con la entidad financiera. Mucho se resuelve mediante novación o acuerdo de pago: el banco acepta mantener la hipoteca con nuevas condiciones o permite que uno de los herederos asuma el crédito.

2) Conciliación o reestructuración. Las partes pueden acudir a conciliación o a un acuerdo extrajudicial para fijar plazos y garantías. Un convenio puede incluir la venta voluntaria del inmueble para cubrir la deuda.

3) Juicio o ejecución hipotecaria. Si la deuda no se atiende y no hay acuerdo, el acreedor puede iniciar cobro ejecutivo sobre la garantía. En tal caso, el inmueble puede ser subastado y el remanente, si lo hay, se reparte entre los herederos. Si pierde la disputa por no negociar ni proteger el bien, la ejecución puede consumar la pérdida.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable que reconozca su derecho a la propiedad ordena la cancelación registral y restitución; sin embargo, si contra la propiedad pesa una hipoteca, debe resolverse la deuda para inscribir la titularidad limpia.

Errores que arruinan el caso

• Firmar recibos de pago o transacciones sin verificar saldos y sin copia del banco.
• Vender el inmueble sin cancelar formalmente la hipoteca o sin acuerdo con el acreedor.
• Aceptar la herencia pura y simple sin conocer el alcance de las deudas.
• No pedir el estado de la deuda al banco y confiar en estimaciones orales.
• No solicitar medidas cautelares cuando hay riesgo de ejecución inminente.