Problemas con la fiducia inmobiliaria o entrega a compradores

¿Tienes razón?

Para saber si su reclamo contra la fiducia inmobiliaria tiene fundamento conviene verificar, al menos, estas cuatro cosas.

• Qué dice el contrato de fiducia sobre las condiciones de entrega: plazos condicionados, requisitos de entrega, y qué hechos autorizan al fiduciario a no entregar. Si el contrato exige condiciones que no se han cumplido, la retención puede estar justificada.
• Quién cumplió con sus obligaciones: conservación de pagos, presentación de documentos, subsanación de defectos. Si usted cumplió las obligaciones contractuales y tiene recibos o transferencias, su posición es más sólida.
• Existencia de comunicaciones formales entre usted y la fiduciaria: correos con acuse de recibo, notificaciones con constancia, comunicaciones del constructor que sean prueba. La falta de comunicaciones escritas debilita la prueba, pero no la anula.
• La naturaleza del fiduciario: algunas fiducias las administra una entidad supervisada por la Superintendencia Financiera; otras son administradas por sociedades comisionistas o fiduciarias inmobiliarias con distinta regulación. Si la fiduciaria está bajo supervisión, existen canales de reclamación administrativa además de la vía judicial.

Si la fiducia alega incumplimiento del constructor o falta de requisitos, eso importa; pero usted puede exigir que prueben ese incumplimiento y que la administración de los recursos se haya hecho según el mandato.

Cómo se soluciona

1. Reúna prueba sólida. Busque y ordene el contrato de fiducia, el contrato de compraventa, recibos de pago, extractos bancarios, comunicaciones con el constructor y fotografías del inmueble si aplica. Exporte conversaciones de mensajería y guarde cualquier documento en dos formatos distintos (pdf y copia impresa).

1. Pida por escrito una explicación a la fiduciaria. Envíe una comunicación con constancia de recibido solicitando los motivos de la no entrega y la documentación que avale esa decisión. Guarde la prueba de envío y de la respuesta.

1. Agote los mecanismos previos de reclamación. Si la fiduciaria tiene canales de atención al cliente o mecanismos administrativos, úselos y conserve las respuestas; si está supervisada, puede elevar la queja ante la autoridad competente.

1. Intente una conciliación extrajudicial. La conciliación en derecho suele ser requisito de procedibilidad en muchos asuntos civiles: es una forma económica de obtener una solución sin iniciar demanda. Lleve toda la documentación y deje por escrito cualquier propuesta de solución.

1. Si no hay acuerdo, valore la demanda civil. El juez revisará el contrato de fiducia, la conducta del fiduciario y la prueba de que usted cumplió. Si la fiduciaria ha dispuesto indebidamente de recursos, puede haber responsabilidad patrimonial.

1. Considere medidas cautelares y acciones urgentes si hay riesgo de pérdida de patrimonio o disposición de bienes por parte del constructor. Estas medidas se piden al juez y exigen argumentar la probabilidad del derecho y el riesgo de perjuicio.

Qué puede hacer usted solo y qué necesita profesional: usted puede reunir la prueba, enviar peticiones y acudir a conciliación. Necesitará abogado cuando haya que cuantificar daños, impugnar estados de cuentas de la fiducia, solicitar medidas cautelares, o cuando la fiduciaria o el constructor tenga representación legal.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o conciliación: muchas veces una comunicación con constancia o una audiencia de conciliación bastan para que la fiduciaria aclare la situación, entregue el inmueble o haga la devolución total o parcial. Un acuerdo así evita tiempo y costes de juicio.

2) Acuerdo con compensación o reprogramación: puede alcanzarse una transacción que incluya entrega condicionada, reparación de defectos, o devolución parcial con una fórmula de pago. Un acuerdo firmado evita la incertidumbre y suele ser más rápido que una sentencia, aunque implique aceptar una compensación menor a la pretendida.

3) Juicio: si no hay acuerdo, el camino judicial puede terminar en sentencia que reconozca la obligación de la fiduciaria de entregar, devolver dineros o reparar daños. Si pierde la demanda, normalmente el juez puede condenar al pago de costas y gastos procesales, y la ejecución de la sentencia frente a un deudor insolvente puede resultar difícil. Si gana, la efectividad del fallo depende de la capacidad patrimonial del demandado para pagar y de la existencia de bienes embargables.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia favorable no garantiza el cobro inmediato: hay que ejecutar la sentencia y embargar bienes o cuentas. Si el demandado carece de bienes líquidos, cobrar puede ser lento o parcial.

Errores que arruinan el caso

• No conservar recibos, extractos o comprobantes de pago: sin ellos probar lo pagado es mucho más difícil.
• Firmar documentos de conformidad sin leerlos ni pedir copia: podrá aceptar términos que cierren otras vías de reclamación.
• Limitarse a comunicaciones informales (solo llamadas o mensajes que no se exportan): pierden valor probatorio si no se preservan correctamente.
• No verificar si la fiduciaria está sujeta a supervisión y no usar ese canal de control administrativo.
• Aceptar un acuerdo verbal: si no lo plasma por escrito con condiciones claras, deja la puerta abierta a incumplimientos.