Me entregaron una escritura falsa o quieren anularla

¿Tienes razón?

Lo que determina si tiene un caso frente a una escritura falsa o a una nulidad son tres cosas: la autenticidad material del documento, la voluntad real de las partes al momento de otorgarlo y si hubo vicios que consigan la nulidad del acto (como simulación o coacción). Una escritura falsificada implica que la firma o los datos fueron alterados; una solicitud de anulación puede basarse en que el otorgante no tuvo capacidad, que hubo error, dolo o que el acto fue simulado.

Si usted ostenta la escritura como comprador, su buena fe puede protegerle frente a terceros, sobre todo si la escritura fue inscrita y no existe anotación previa. Pero esa protección tiene límites cuando la falsedad es evidente o cuando media fraude que afecta a la autenticidad del título. Si la escritura es una copia apócrifa, su fuerza probatoria es nula frente a prueba pericial que demuestre la falsedad. Por eso la clave es la prueba: certificados del notario, testimonios, peritajes caligráficos, registros de firma y cualquier comunicación que demuestre la voluntad real.

Además, debe distinguir entre la nulidad absoluta y la relativa: la absoluta protege el interés público y puede ser alegada por cualquiera, mientras que la relativa protege intereses privados y sólo puede ser invocada por quien fue dañado. Esa distinción es esencial para decidir la estrategia.

Cómo se soluciona

1. Preserve la posesión y documente todo. Tome fotos del inmueble, anote fechas de entrega de llaves y conserve testigos de la toma de posesión. No destruya ni modifique documentos. Pida copia simple de la escritura y del certificado de tradición y libertad.

1. Requiera por escrito al notario y al registrador certificaciones sobre el otorgamiento: fecha de presentación, actas de trámite, constancias de identificación de los comparecientes y copia del expediente. Ese requerimiento debe hacerse por medio que deje constancia.

1. Solicite una investigación registral. Si hay indicios de falsedad, pida diligencia para identificar si existe otra presentación, quién presentó el título y si hay anotaciones que impidan la inscripción. La investigación aclarará las trazas del trámite.

1. Si existen evidencias de falsificación, gestione peritaje grafotécnico y documental. Un peritaje puede demostrar que las firmas no coinciden o que el documento fue alterado. Acople el peritaje con otros indicios: comunicaciones de la supuesta parte, testigos que negaron la firma, o registros de autenticidad.

1. Si alguien intenta anular su título, evalúe la naturaleza de la nulidad. Para ciertos vicios es obligatorio intentar una conciliación extrajudicial en derecho antes de presentar la demanda. Para otros, proceden acciones directas en materia civil o solicitar medidas cautelares que protejan la posesión y la inscripción mientras se resuelve.

1. Use acciones rápidas cuando proceden: la acción de tutela puede proteger derechos fundamentales como la posesión o la seguridad jurídica si la omisión de autoridades o el actuar de particulares pone en riesgo su derecho. Para impugnar la escritura o defenderse de una nulidad, la vía convencional es el proceso civil donde se discute la validez del acto y se aportan peritajes.

1. Diferencie lo que puede hacer solo y cuándo necesita abogado. Usted puede reunir pruebas, pedir copias y solicitar certificaciones. Pero si hay presunta falsedad o una solicitud de nulidad, la complejidad probatoria y la necesidad de medidas cautelares hacen recomendable asistencia profesional.

Qué puede pasar

Escenario 1 — Se resuelve extrajudicialmente con corrección o renuncia: si la supuesta falsedad responde a errores formales o a la voluntad compartida de corregir, las partes pueden rectificar ante notario y el registrador inscribe la corrección. Esto es frecuente cuando hay errores de transcripción o identidad.

Escenario 2 — Acuerdo o conciliación: las partes llegan a un acuerdo, quizá con indemnización o compensación. Un acuerdo evita el riesgo de un juicio y asegura resultados inmediatos; aunque la cifra sea menor, evita la incertidumbre procesal.

Escenario 3 — Proceso judicial con peritajes y posible nulidad: si hay fuerte indicio de falsedad, el caso va a juicio donde se discutirá la validez. Si usted pierde, puede cargar con las costas procesales; si gana, la nulidad o la declaración de falsedad pueden ordenar la cancelación de la inscripción y la reparación. Tenga en cuenta que, aunque gane, ejecutar la sentencia contra un insolvente puede ser difícil.

Y si gana, ¿cobra? Si la nulidad conlleva indemnización, su cobro depende de la solvencia del demandado. Si la sentencia ordena la restitución del inmueble, la ejecución depende de la situación registral y de si terceros ya adquirieron derechos.

Errores que arruinan el caso

• Manipular o intentar borrar elementos del inmueble para «probar» posesión: puede interpretarse como alteración de la prueba.
• No pedir certificaciones notariales y registrales por escrito. Sin esos documentos, el caso pierde firmeza.
• No hacer peritaje cuando hay duda técnica sobre la firma; confiar sólo en impresiones personales.
• Llegar a acuerdos verbales sin constancia escrita en temas de nulidad o renuncia; un acuerdo verbal en esta materia no ofrece seguridad.
• Ignorar la necesidad de medidas cautelares para proteger la posesión mientras se decide la nulidad.