El constructor no corrige los defectos tras la entrega de la obra

¿Tienes razón?

Para saber si su reclamo contra el constructor tiene fundamento, mire tres cosas: el alcance de la entrega (acta de entrega o recepción), la naturaleza del defecto (si deriva de mala ejecución o uso) y la prueba técnica que lo respalda. Si existe un acta de entrega que recoge observaciones y usted las dejó por escrito al recibir el inmueble, su posición se fortalece. Si no hizo acta de entrega y simplemente tomó posesión, sigue teniendo derechos, pero la controversia será más centrada en prueba: demostración de que el defecto existió desde la obra y no es resultado del uso posterior.

También importa quién realizó la obra: si fue la constructora principal o un subcontratista; la responsabilidad recae en quien contrató la obra. En general, la responsabilidad por defectos de construcción se funda en el incumplimiento de las especificaciones técnicas y en la obligación de entregar la cosa en condiciones adecuadas. Si el defecto afecta la habitabilidad o la seguridad, su reclamo es más sólido.

Finalmente, anote si presentó queja temprana: fotos fechadas, correos, y solicitudes de intervención. Eso reduce la discusión sobre cuándo apareció el defecto.

Cómo se soluciona

1. Documente todo. Haga un inventario de defectos: fotografías con fecha, videos, mediciones si aplican, y toda comunicación con la constructora. Lleve un registro cronológico: cuándo detectó cada problema, quién lo constató y cualquier intervención provisional que haya hecho.

1. Solicite reparación por escrito. Envíe una petición formal al representante legal de la constructora solicitando la corrección de los defectos y proponiendo un plazo razonable para la reparación. Conserve el comprobante de recepción.

1. Solicite valoración técnica. Si es posible, solicite un perito o un profesional independiente (arquitecto o ingeniero) que emita un informe técnico sobre el origen y la gravedad del defecto. Ese informe es clave en la conciliación o en la demanda.

1. Conciliación extrajudicial. Antes de demandar, intente la conciliación en derecho si la materia lo exige. Lleve la prueba técnica y proponga soluciones: reparación, disminución del precio, o resarcimiento. Un acta de conciliación permite un título ejecutivo si la otra parte lo suscribe.

1. Vía judicial. Si no hay acuerdo, presente la demanda ante el juez civil competente alegando incumplimiento contractual y responsabilidad por vicios de la construcción. Solicite medidas provisionales si hay riesgo para la integridad del inmueble o de las personas. La demanda pedirá la reparación, la compensación económica o la resolución contractual según corresponda.

Qué puede hacer usted sin abogado: documentar, exigir por escrito la reparación y acudir a conciliación. Necesitará abogado si la constructora niega la responsabilidad, ofrece una solución insuficiente o si la reparación exige peritaje complejo.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta. Con frecuencia la constructora repara cuando se demuestra el defecto con pruebas claras y se le exige por escrito. Esa es la solución más rápida y menos costosa.

1. Acuerdo o conciliación. En conciliación pueden pactar reparaciones, plazos y garantías adicionales. Un acuerdo con firma y presencia de conciliador da seguridad ejecutiva.

1. Juicio. Si va a juicio, el juez evaluará la prueba técnica. Si usted gana, el juez puede ordenar la reparación, imponer una indemnización o, en casos graves, la resolución del contrato. Si pierde, podría cargar con las costas y quedarse sin reparación. Además, la posibilidad de cobrar una indemnización depende de la situación patrimonial del constructor.

Y si gana, ¿cobro? La sentencia es un título para ejecutar, pero su efectividad depende de la existencia de bienes suficientes para embargar o ejecutar al constructor. Un acuerdo con pago o reparación inmediata a veces resulta más efectivo.

Errores que arruinan el caso

• No fotografiar o filmar los defectos con fecha.
• Aceptar reparaciones verbales sin documento que detalle alcance y garantía.
• Permitir al constructor hacer reparaciones sin peritaje cuando podrían ocultar la causa real.
• No exigir acta de entrega con observaciones al momento de recibir la obra.
• Desestimar la valoración técnica independiente y confiar solo en opiniones de personal de la constructora.