Descubres defectos ocultos en una vivienda recién comprada: ¿puedes reclamar al vendedor o al constructor?

¿Tienes razón?

No todos los problemas en una casa dan lugar a reclamo. Lo que determina si usted tiene un caso son tres cuestiones esenciales:

• Si el defecto era oculto y preexistente. Un defecto oculto es un problema que no podía apreciarse con una inspección razonable al momento de la compra y que existía antes de la transmisión. Grietas estructurales ocultas, problemas de cimentación, humedad por defectos de obra o tensiones en la estructura suelen entrar en esta categoría si se demuestra que no se originaron después.

• La relación causal con la fecha de compra. Debe demostrarse que el defecto no surgió por uso posterior, falta de mantenimiento razonable o por eventos posteriores a la entrega. Los peritajes técnicos son la forma principal de acreditar eso.

• Quién tenía la obligación de responder. Si compró a un particular, la responsabilidad puede ser del vendedor; si compró directamente al constructor o por medio de una inmobiliaria, puede responder el constructor por garantías de la obra. Verifique el contrato para ver si hay cláusulas de garantía o exclusiones.

Si el defecto es fácilmente apreciable y usted lo conocía o debió conocerlo al hacer la compra, la reclamación será menos viable. Pero si se trata de un vicio oculto serio que afecta la habitabilidad o la seguridad, su derecho a reclamar existe.

Cómo se soluciona

1) Documente el defecto desde el primer momento. Tome fotos y videos con fecha, registre daños, anote cuándo y cómo aparecieron los problemas. No realice reparaciones definitivas sin documentar porque puede dañar la prueba.

2) Obtenga un informe pericial. Antes de cualquier arreglo, solicite a un profesional (ingeniero civil, arquitecto o perito en construcción) que examine la vivienda y emita un informe técnico que indique origen, antigüedad y causa probable del defecto. El peritaje es la base de cualquier reclamación seria.

3) Notifique por escrito al vendedor o al constructor. Envía un escrito con constancia de recibido relatando el defecto y adjuntando el informe pericial, o solicitando uno si aún no lo tiene. Pida reparación, reemplazo o indemnización según corresponda.

4) Valore la conciliación extrajudicial. Si el vendedor o constructor ofrece reparar, exija que quede por escrito el alcance, plazos y garantías de la reparación. Acepte solo si hay garantía de ejecución y peritaje previo que delimite la intervención.

5) Si no hay respuesta o la respuesta es insuficiente, inicie la vía judicial. La demanda buscará la reparación integral: obra de subsanación, compensación por daños y perjuicios o resolución si la gravedad lo justifica. La prueba pericial es esencial en juicio.

6) Revise garantías contractuales y pólizas. Muchas viviendas nuevas cuentan con garantías del constructor por defectos de la obra; averigüe si existe póliza y su alcance. También investigue si hubo interventoría o certificaciones que respalden la calidad.

Qué puede hacer solo: documentar, pedir peritación y enviar la notificación. Cuándo traer abogado: cuando el defecto es grave, el vendedor niega responsabilidad, o la contraparte propone una reparación incompleta. Un abogado ayuda a fijar la pretensión, coordinar peritos y gestionar la demanda o la conciliación.

Qué puede pasar

1) Reparación amistosa. En muchos casos el constructor o vendedor acepta reparar el defecto y asume los costos. Un acuerdo bien redactado que incluya garantías posteriores y cronograma de trabajos evita dudas futuras.

2) Conciliación con peritaje. Si hay discrepancias sobre la causa o el alcance, se puede acordar un peritaje de parte o un peritaje conjunto que determine la responsabilidad y cuantifique la reparación. El acuerdo puede incluir compensación económica o reparación técnica.

3) Proceso judicial. Si no hay acuerdo, la demanda exige pruebas técnicas y puede concluir con una orden de reparación o indemnización. Si pierde en juicio, puede afrontar costos procesales. Si gana, la ejecución depende de la capacidad del obligado; por eso verificar garantías y pólizas es clave.

¿Y si gano, cobro? Que el juez le dé la razón no garantiza el cobro inmediato si el vendedor o constructor no tiene bienes suficientes. Por eso, negociar garantías (aval, póliza, depósito) o exigir la ejecución de garantías contractuales suele ser la vía práctica para asegurar la reparación.

Errores que arruinan el caso

• Hacer reparaciones sin documentarlas ni consultar perito: así se pierde la prueba del origen y alcance del defecto.

• Firmar acuerdos verbales con promesas de "arreglar" sin detalle por escrito del alcance, quién lo hará y garantías.

• No revisar el contrato y las garantías antes de aceptar una reparación propuesta por la contraparte.

• No conservar la correspondencia y los informes técnicos: la ausencia de peritajes debilita la prueba en juicio.