Me quieren sacar porque terminó el contrato de arriendo

¿Tienes razón?

La pregunta de si el arrendador puede desalojarle al terminar el contrato se decide con tres ejes: el contenido del contrato, la conducta de las partes mientras duró la relación contractual y la forma de la notificación de terminación.

• Contenido del contrato. El contrato puede establecer duración determinada y reglas de prórroga. Si el contrato finalizó conforme a su cláusula de término y no hubo prórroga, el arrendador tiene en principio la facultad de solicitar la entrega del inmueble. Sin embargo, hay matices: acuerdos verbales posteriores, recibos que muestren pago de un nuevo periodo o conductas que evidencien prórroga pueden alterar ese escenario.

• Conducta de las partes. Si después de la fecha de término usted continuó pagando el canon y el arrendador lo aceptó, se puede entender que hubo prórroga o celebración de nuevo contrato por hecho. Por el contrario, si no hubo pago y se le notificó la terminación, la posición del arrendador se fortalece.

• Forma de la notificación. La manera en que el arrendador comunica la terminación importa. Si la comunicación no se hizo por un medio que deje constancia de recibido o no se especificaron motivos cuando eran exigibles, usted puede alegar falta de formalidad.

Existen además circunstancias específicas: si usted tiene personas vulnerables en la vivienda o si la demanda de desalojo vulnera derechos fundamentales conexos, cabe explorar herramientas constitucionales. Por último, verifique si el arrendador inició un proceso de restitución de inmueble ante la autoridad judicial. Si ya existe demanda, el trámite judicial seguirá su curso, y conviene actuar con asesoría.

Cómo se soluciona

1. Reúna documentación. Busque el contrato, recibos de pago del canon, comprobantes de pagos parciales, comunicaciones de aceptación de pagos por parte del arrendador y cualquier testimonio que demuestre prórroga o acuerdo verbal. Si existen mensajes donde el arrendador acepta pagos o acuerda condiciones, expórtelos.

1. Solicite por escrito la causa de la terminación. Diríjase al arrendador pidiendo expresamente la justificación de la solicitud de entrega y pida que remita copia de cualquier notificación previa. Envíe por un medio con constancia de recibido.

1. Valore la conciliación. Si el conflicto es sobre la permanencia o condiciones, la conciliación extrajudicial puede arreglar plazos de salida, liquidación de garantías o acuerdos de pago. Lleve la documentación y proponga fórmulas que le permitan organizar su salida si decide no oponerse.

1. Si hubo demanda de restitución, comparezca en el proceso judicial. Conteste la demanda presentando la prueba reunida y alegue prórroga, pago o irregularidades en la notificación si existen. En este punto suele ser recomendable contar con defensa técnica que maneje la prueba y la audiencia.

1. Explore medidas constitucionales si su vivienda está en riesgo por vulneración de derechos fundamentales. La acción de tutela puede ser procedente cuando la pérdida de la vivienda implique una afectación grave y directa a derechos como la vivienda digna, la salud o la vida, siempre que no exista otro remedio judicial eficaz.

Qué puede hacer usted solo y qué no. Reunir pruebas y solicitar por escrito la causa de terminación puede hacerlo sin abogado. Si existe demanda judicial, si hay un ofrecimiento de desalojo forzoso o si la otra parte alega incumplimientos serios, la intervención de un abogado es recomendable.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta o acuerdo. Muchas situaciones acaban en un acuerdo: plazo de salida pactado, entrega de la garantía o compensación económica. Un acuerdo firmado evita el proceso judicial y fija condiciones claras.

1. Conciliación. En la conciliación puede formalizarse la salida, el pago de deudas o la prórroga con condiciones. Es una solución que suele ahorrar tiempo y costes.

1. Juicio de restitución de inmueble. Si el arrendador opta por la vía judicial y el juez acepta la demanda, su resultado puede ordenar la restitución del inmueble al arrendador y eventualmente el lanzamiento forzoso si no entrega voluntariamente. Si usted pierde, tendrá que devolver el inmueble y podría afrontar costas procesales; si el arrendador es quien pierde, él tendrá que respetar la continuidad del contrato o pagar indemnizaciones según el caso.

Y si gana, ¿cobro? Si usted obtiene una sentencia que declare la continuación del contrato o condene al arrendador, cobrar dependerá de la capacidad de cumplimiento del arrendador y de la eficacia de las medidas de ejecución. En muchos casos, ceder en un acuerdo razonable puede ser más práctico.

Errores que arruinan el caso

• Ignorar las comunicaciones y no reaccionar por escrito: dejar pasar notificaciones dificulta su defensa.

• No conservar recibos ni pruebas de pagos posteriores a la terminación: aceptar pagos en efectivo sin recibo es especialmente perjudicial.

• Firmar acuerdos verbales de salida sin dejar constancia escrita de condiciones: los acuerdos orales son frágiles.

• No acudir a conciliación cuando es requisito de procedibilidad: intentar demandar sin agotar la conciliación puede originar problemas procesales.

• Subestimar la importancia de testigos y exportaciones de chats: en ausencia de contrato escrito, estas pruebas suelen ser determinantes.