Quiero hacer debida diligencia del inmueble antes de comprar

¿Tienes razón?

No existe una compra “sin riesgo” automática: la seguridad de la operación depende de varios factores que usted puede verificar. Los cuatro puntos que pesan son: titularidad registral y concordancia con la persona que vende; ausencias de embargos, hipotecas o medidas cautelares; historial de permisos y uso del inmueble (liquidaciones de impuestos, predial y licencias); y la coherencia del origen de los recursos que pagará. Si el vendedor es el titular registral y el inmueble está libre de gravámenes, la operación es mucho más segura. Si el vendedor usa testaferros, hay discrepancias en los documentos o el precio es muy distinto al mercado sin explicación, aparecen riesgos añadidos.

En inmuebles con antecedentes de litigios, ocupación por terceros o ubicación en proyectos con derecho real complejo, la diligencia exige más profundidad. También es relevante si la operación se financia con pagos en efectivo: la trazabilidad es más débil y las autoridades o bancos pueden exigir justificación adicional de origen de fondos.

Cómo se soluciona

1. Solicite el certificado de tradición y libertad actualizado y compruebe que la persona que vende aparece como titular. Descargue o pida copia con sello de la oficina de registro correspondiente.
2. Pida las escrituras anteriores y la historia registral del inmueble. Revise que no haya anotaciones de embargo, hipoteca, procesos en curso o demandas que afecten la libre enajenación.
3. Verifique pagos tributarios y obligaciones municipales: liquidaciones de predial, servicios públicos y, si aplica, licencias de construcción o uso. Exija comprobantes recientes.
4. Identifique si hay procesos administrativos, demandas de terceros o reclamaciones de posesión. Consulte en la alcaldía, la curaduría urbana y, en su caso, en los juzgados donde corresponda.
5. Exija prueba del origen de recursos del vendedor cuando se usen fondos de terceros o pague en efectivo. Solicite comprobantes de ventas anteriores, certificaciones bancarias o contratos que expliquen el origen de los dineros.
6. Haga un contrato de promesa que incluya cláusulas de verificación documental y una condición suspensiva si aparecen vicios registrales. Incluya la obligación del vendedor de responder por evicción y saneamiento.
7. Considere encargar un estudio notarial y registral por parte de un abogado o de un profesional en derecho inmobiliario que haga consulta en registros y verifique la cadena dominial.
8. Antes de pagar, registre todos los soportes de pago. Si es transferencia, conserve el comprobante. Si hay entrega en efectivo, documente la entrega con recibo firmado y testigos.

Qué puede hacer usted: solicitar y revisar los documentos básicos, pedir certificaciones y conservar comprobantes de pago. Cuándo contratar abogado: si hay gravámenes, discrepancias, pagos complejos o cuando le ofrecen un precio por debajo del mercado sin explicación.

Qué puede pasar

1) Se corrige con documentación y la compraventa sigue con normalidad: si toda la documentación está en orden y las partes aportan pruebas del origen de los fondos, la operación avanza y se firma la escritura pública. Este es el escenario más habitual cuando el vendedor es titular y no hay gravámenes.

2) Acuerdo o ajuste en la promesa: puede pactarse una condicionalidad que permita subsanar observaciones antes de la firma definitiva —por ejemplo, que el vendedor cancele un gravamen o aporte documentación adicional—. Un acuerdo bien redactado protege a ambas partes y evita sorpresas.

3) Problemas registrales o litigio: si aparecen embargos, procesos de sucesión incompleta, dudas sobre capacidad del vendedor o indicios de que los fondos provienen de origen dudoso, la operación puede frenarse y derivarse a litigio. Si usted compra sin reparar esos vicios y después pierde la titularidad, la responsabilidad puede recaer en usted. Incluso con sentencia favorable, cobrar daños o recuperar la inversión depende de la solvencia de la contraparte.

Y si gana el juicio, ¿cobro? Una sentencia que declara su derecho no siempre garantiza la ejecución efectiva si el vendedor no tiene bienes suficientes o está sometido a embargos que complican la recuperación.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el certificado de tradición actualizado: confiar en declaraciones orales sobre la titularidad es muy arriesgado.
• Hacer pagos sin recibo o sin contrato claro: esto dificulta demostrar lo abonado y la situación de hecho.
• No verificar la cadena de escrituras: saltarse escrituras intermedias puede ocultar gravámenes o cláusulas restrictivas.
• No exigir prueba de origen de fondos cuando hay pagos en efectivo o intervención de terceros: deja la operación vulnerable a controles o investigaciones.
• Firmar la escritura sin condición suspensiva si hay dudas registrales: pierde la herramienta para exigir la corrección antes de la transferencia.