Mi apartamento se inundó por mal diseño

¿Tienes razón?

Para saber si procede la reclamación por inundación originada en diseño defectuoso hay que valorar: la existencia del defecto, la relación entre ese defecto y el daño, y la responsabilidad frente a usted.

• Existencia del defecto. Debe identificarse si la causa fue un fallo en el diseño (por ejemplo, pendientes mal calculadas, mala ubicación de bajantes), en la construcción (impermeabilización deficiente, juntas mal selladas) o en el mantenimiento. Un informe técnico de un ingeniero o perito en estructuras y terminaciones suele ser necesario para determinar la causa.

• Nexo causal. No basta que hubiese agua: hay que demostrar que el defecto en la obra fue la causa directa de la inundación y de los daños en su vivienda. Si la inundación fue por un riesgo extraordinario y no atribuible a la obra, la responsabilidad puede diluirse.

• Identificación del responsable. Dependiendo del origen, la responsabilidad puede recaer en el constructor, el diseñador, la interventoría, la administradora del edificio o incluso en la administración municipal si se debió a obras exteriores. En edificios sometidos a propiedad horizontal, la administración del conjunto puede tener responsabilidades por mantenimiento o por omisión en atender problemas conocidos.

Si tiene comunicaciones previas con la administración, órdenes de servicio, actas de asamblea que mencionen el problema y fotografías de antes y después, su caso será más claro. Sin esos elementos, la prueba técnica y las declaraciones de testigos cobrarán importancia.

Cómo se soluciona

1. Documente el daño de inmediato. Tome fotos y videos desde varios ángulos, guarde objetos dañados, y pida informe de daños para seguros. Anote fechas, horas y circunstancias.

1. Informe a la administración y obtenga constancia. En propiedad horizontal, informe por escrito y conserve el acuse. Si la administradora no actúa, haga un reclamo formal y solicite reunión para tratar el asunto.

1. Solicite evaluación técnica. Contrate a un ingeniero o arquitecto que haga un informe técnico que determine la causa: fallo de diseño, mala ejecución o falta de mantenimiento. Ese informe es clave para identificar responsable y fundamentar la reclamación.

1. Revise pólizas de seguro. Verifique si hay seguro vigente del edificio o de su vivienda que cubra infiltraciones o daños por agua. Presente reclamación al asegurador y conserve las comunicaciones.

1. Conciliación previa y reclamación extrajudicial. Intente solución por la vía de conciliación con el constructor, interventoría o administradora. En muchos casos, una reparación o indemnización se consigue en este paso.

1. Demanda civil por responsabilidad contractual o extracontractual. Si no hay acuerdo, proceda a demanda ante el juez civil competente: aporte el informe técnico, prueba de daños patrimoniales y comunicaciones previas. Si el responsable es una entidad pública (obra municipal), la vía será la de reparación contra el Estado.

Qué puede hacer usted solo: documentar, reclamar a la administración y a su seguro. Qué necesita un abogado: valorar responsabilidad, coordinar peritos, tramitar conciliación y demanda.

Qué puede pasar

1) Reparación por gestión administrativa o del constructor. Muchas inmersiones se solucionan con que el constructor o la administración efectúen las reparaciones y asuman costos, sobre todo si el defecto es evidente.

2) Acuerdo o conciliación. Puede acordarse reparación integral o compensación por daños y perjuicios. Un acuerdo reduce incertidumbre y tiempo.

3) Proceso judicial. Si va a juicio, el juez revisará informes técnicos y decidirá responsabilidades y monto de la reparación. Si pierde, puede cargarse con costas. Si gana, tendrá título para ejecutar contra los responsables, pero cobrar depende de su solvencia.

Y si gana, ¿cobra? Cobrar la reparación depende de la capacidad patrimonial del demandado o de pólizas existentes. Si el responsable es insolvente, la sentencia reconoce el derecho pero su ejecutoría práctica puede ser limitada.

Errores que arruinan el caso

• No hacer fotografías o videos detallados de la inundación y sus consecuencias.

• No conservar recibos de gastos por reparaciones temporales o reposición de bienes.

• No solicitar informe técnico inmediato: dejar pasar tiempo dificulta atribuir la causa.

• Firmar documentos de exoneración con la administradora o constructor sin leerlos ni asesorarse.

• No reclamar a su seguro y dejar pasar gestiones que podrían cubrir parte de los daños.