Si compró una vivienda y luego aparece una hipoteca o embargo que no le dijeron, no es una cuestión menor. Lo que decide su posición es si el gravamen estaba registrado antes de la compraventa y si el vendedor le ocultó la existencia o vendió sin la capacidad para hacerlo. El primer paso es revisar la matrícula inmobiliaria y reunir las pruebas del cierre de la compraventa, incluidos certificados, escrituras y pagos; con eso podrá reclamar al vendedor y, si procede, iniciar acciones para anular la compra o exigir reparación.
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Tres elementos determinan si puede reclamar con éxito. Primero: la fecha del gravamen en el folio de matrícula inmobiliaria frente a la fecha de la compraventa. Si el gravamen aparece inscrito antes de la escritura de compraventa y usted lo ignoró, su posición es distinta a la de un gravamen inscrito tras la venta. Segundo: la información entregada por el vendedor. Si en el proceso de compraventa el vendedor afirmó que la vivienda estaba libre de gravámenes o le entregó certificaciones falsas, eso es un engaño que fortalece su reclamación. Tercero: la diligencia que usted mostró al comprar. Si consultó la matrícula inmobiliaria y recibió un certificado que no reflejaba gravámenes, y el registrador o el notario cometieron un error, deberá identificar responsabilidades.
Suele ocurrir que el vendedor oculta deudas o hipotecas para facilitar la venta; en esos casos hay base para reclamar anulación, indemnización o ejecución del comprador contra el vendedor. También puede ocurrir que la inscripción del gravamen tenga vicios formales o que la entidad acreedora haya inscrito mal el documento. En cualquiera de los escenarios, su capacidad para probar fechas, certificados y comunicaciones es decisiva.
Qué puede hacer ahora: pedir la matrícula actualizada, reunir la escritura y los medios de pago, y enviar un requerimiento al vendedor exigiendo solución.
Y si gana, ¿cobro? Cobrar una indemnización depende de la capacidad del demandado para pagar; una sentencia le da la vía para ejecutar, pero la efectividad práctica varía.
Si desea exigir la cancelación del gravamen y el vendedor se niega, un abogado es útil para negociar, conciliar o demandar. Es especialmente necesario si busca la nulidad de la compraventa, si hay indicios de dolosidad o fraude, o si la otra parte niega su responsabilidad. Si el vendedor le ofrece un arreglo económico o le pide que asuma deudas, consulte un abogado antes de firmar. Pregunte por asistencia jurídica gratuita si tiene recursos limitados.
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Puede solicitar la nulidad o la resolución del contrato si prueba que el vendedor ocultó el gravamen dolosamente. También puede pedir indemnización por los perjuicios. La opción depende de la prueba y del objetivo: anular la compra o conservar la vivienda con compensación.
Si hubo un error registral o notarial, la responsabilidad puede recaer en la oficina correspondiente o en el notario. Hay procedimientos de queja y reclamación administrativa, y, si procede, responsabilidad civil por los daños ocasionados.
Sí. La matrícula o certificado de tradición y libertad muestra los gravámenes, hipotecas y demandas registradas. Antes de comprar siempre pida este documento actualizado.
Sí. Si usted consigue que el acreedor acepte el pago o un acuerdo, puede obtener la cancelación registral. Asegúrese de que cualquier acuerdo quede por escrito y se inscriba en el registro de instrumentos públicos.
Sí. La conciliación permite acordar la cancelación del gravamen, compensaciones o la devolución del precio en condiciones pactadas. Además, en muchos casos agiliza la solución y evita el riesgo de un juicio largo.
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