Compré una vivienda sobre plano y la escritura no se ajusta al proyecto

¿Tienes razón?

Cuando la escritura no coincide con el proyecto, hay tres cosas que determinan si su reclamo tiene fuerza: qué prometió el constructor (contrato, planos, publicidad), qué figura en la escritura y qué cambios afectan al uso o valor del inmueble. Si el contrato y la publicidad establecen características concretas —una metratura, una ubicación de linderos, un área común, o un uso determinado— y la escritura recoge otra cosa, usted tiene una pretensión legítima. Si lo que difiere son detalles menores que no alteran el uso ni el valor del apartamento, su posición es más débil; si la diferencia cambia la habitación, reduce el área o modifica derechos sobre zonas comunes, su caso es más fuerte.

También importa la documentación intermedia: actas de entrega, correos, planos aprobados por la curaduría urbana o por la administración de la constructora. Si usted pagó con base en un plano y no le entregaron lo prometido, la ley protege la expectativa creada por la oferta y el contrato. Si la escritura refleja una limitación registral (una servidumbre, una afectación urbanística) que no le comunicaron, debe comprobar cuándo y cómo se le informó.

Cómo se soluciona

1. Reúna la prueba. Busque: contrato de promesa, anejos, planos que venían con la promesa, publicidad del proyecto (folletos, página web), recibos de pagos, comunicaciones por escrito con la constructora, actas de entrega y, si las tuvo, observaciones de la curaduría o del interventor. Exporte conversaciones de WhatsApp y guárdelas en PDF; no deje solo el chat en el teléfono.

1. Pida explicaciones por escrito. Envíe una comunicación fehaciente al representante legal de la constructora pidiendo la concordancia entre escritura y proyecto y una propuesta de rectificación. Use correo certificado o un derecho de petición si la constructora tiene domicilio o persona jurídica conocida; guarde la constancia de recibido.

1. Verifique el Registro de Instrumentos Públicos. Consulte la inscripción registral: qué se inscribió y si hay anotaciones preventivas o gravámenes que expliquen la diferencia. Una hipoteca, una afectación o una restricción pueden justificar que la escritura tenga tal redacción; si fueron ocultadas, tiene motivo para reclamar.

1. Conciliación extrajudicial. En muchos asuntos civiles es requisito previo intentar la conciliación en derecho antes de presentar una demanda. Acuda a un centro de conciliación, presente la documentación y proponga soluciones: subsanación de la escritura, indemnización o modificación del bien.

1. Si no hay acuerdo, demanda civil ante el juzgado competente. La demanda debe fundarse en el incumplimiento contractual, la inexactitud de la oferta y, cuando proceda, en responsabilidad extracontractual por publicidad engañosa. En la demanda se pedirá la nulidad parcial de la escritura o la adopción de medidas que restituya la expectativa creada.

Qué puede hacer usted solo ahora: reunir y organizar la prueba, enviar la petición por escrito y buscar conciliación. Cuándo necesitará abogado: si la constructora responde negativamente, ofrece un arreglo económico que no acepta o ya inscribió la escritura con una redacción distinta.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta. Con frecuencia las diferencias se corrigen con una rectificación notarial o un documento que aclare la interpretación y se presenta al registro para aclarar la situación. Eso es lo más rápido y menos costoso.

1. Acuerdo o conciliación. A través de conciliación puede obtener un compromiso del constructor para subsanar la escritura, compensación económica o mejoras adicionales en el inmueble. Un acuerdo puede ser preferible: evita litigio, es más rápido y ejecutable si se inscribe. A veces conviene aceptar un arreglo inferior si acelera la solución y evita riesgos procesales.

1. Juicio. Si va a juicio, el juzgado examinará contrato, publicidad y prueba. Si usted gana, el juez puede ordenar la modificación de la escritura, el resarcimiento o la nulidad de actos que perjudiquen sus derechos. Si pierde, puede quedar con la escritura tal como está y quizá ser condenado en costas si su reclamación se considera temeraria. Además, una sentencia contra una constructora insolvente puede ser difícil de cobrar.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia no garantiza cobro efectivo si el constructor es insolvente o ha sido liquidado. Verá si existen bienes registrables sobre los cuales ejecutar. A veces un acuerdo, aunque menor, permite cobrar enseguida.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la publicidad, planos o correos que prueban lo prometido.
• Firmar escrituras complementarias sin asesoría, o aceptar modificaciones notariales sin dejar constancia escrita de la protesta.
• Destruir pruebas digitales (mensajes, fotos) creyendo que no sirven.
• Hacer arreglos verbales con empleados de la constructora sin respaldo por escrito.
• No intentar la conciliación cuando es requisito previo, lo que puede dejar su demanda inadmisible.