Me vendieron cesión de derechos y hay problemas legales

¿Tienes razón?

Para saber si la cesión que compró es válida hay que mirar tres cosas: si la promesa de compraventa permitía la cesión, cómo se formalizó la cesión (escritura pública o documento privado) y si otros titulares reclaman el mismo derecho. Si la promesa prohíbe la cesión o exige autorización, una cesión unilateral puede ser nula o anulable. Si la promesa requiere escritura pública para su eficacia frente a terceros y la cesión no se formalizó así, su seguridad jurídica es menor.

La inscripción en el Registro de Instrumentos Públicos de la promesa o de su cesión no siempre es posible, pero la anotación preventiva o la inscripción del negocio pueden proteger al cesionario frente a terceros. Además, si la persona que lo vendió no era legítima titular (por ejemplo, no pagó el precio o no estaba autorizada), usted puede enfrentar la dificultad de que surjan otros que reclamen el derecho. En resumen: su posición depende de la permissibilidad contractual, la forma y la inscripción y, sobre todo, de la buena fe y la solvencia del cedente.

Cómo se soluciona

1. Obtenga los documentos. Pida la promesa de compraventa original, la escritura si existe, el contrato de cesión, recibos de pago y el certificado de tradición del inmueble. Si el negocio fue público, solicite copia en notaría o en la oficina de registro.

1. Verifique capacidades y autorizaciones. Revise si la promesa prohíbe la cesión o requiere autorización del vendedor. Si la cesión se hizo sin esa autorización, la parte afectada puede oponer la falta de autorización.

1. Pida demostración de la titularidad del cedente. Solicite pruebas de que quien le vendió tenía derecho a ceder (pruebas de pago del precio, documentos de adjudicación en sucesión, etc.).

1. Notifique al vendedor original y al titular registral. Envíe comunicación con constancia pidiendo aclaración y proponiendo solución: completar formalidades, inscribir la cesión, o negociar devolución o compensación.

1. Busque conciliación. La conciliación extrajudicial puede llevar a regularizar la cesión, acordar pago adicional o incluso restitución si la cesión es inválida.

1. Demanda judicial. Si no hay acuerdo, las acciones posibles incluyen reclamación de cumplimiento de la cesión, acción de pertenencia, nulidad de la cesión por falta de poder o por prohibición, o demanda de restitución de sumas pagadas. Si hay varios cesionarios, puede iniciarse un proceso para determinar prioridad y propiedad.

1. Protección cautelar. Solicite medidas como anotación de demanda en el folio de matrícula o embargo si teme que el inmueble sea enajenado.

Qué hace usted solo: recopilar documentos, pedir explicación al cedente y acudir a conciliación. Cuándo necesita abogado: cuando hay múltiples cesionarios, cuando el cedente no demuestra titularidad, o cuando el caso implica acción judicial para obtener inscripción o reparación.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta o acuerdo: Si el cedente reconoce la falta o regulariza la situación, pueden firmar la escritura que formalice la cesión o acordar la devolución del dinero. Esto suele ser la salida más rápida.

2) Conciliación o acuerdo: Un acta de conciliación que ordene inscripción o pago compromete a las partes y es ejecutable. A veces se pacta un pago adicional o garantía para inscribir la cesión.

3) Juicio: Si hay conflicto entre varios cesionarios o si el cedente no tenía derecho, el juez decidirá la prioridad y la validez de la cesión. Si usted pierde, puede quedarse sin derecho y sin el dinero pagado; si gana, la sentencia puede ordenar la inscripción o la restitución con indemnización.

Y si gana, ¿cobra? Depende de la solvencia del demandado. Si el cedente está en insolvencia, la sentencia podrá ser una declaración de derecho difícil de ejecutar cafeteramente. Contra un tercero sólido, la ejecución suele ser más efectiva.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la promesa original y la escritura: operar sin copia es arriesgado.
• Confiar solo en la palabra del cedente y no exigir comprobantes de pago o pruebas de titularidad.
• No verificar prohibiciones de cesión en la promesa: si la cesión está prohibida, su compra puede quedar sin efecto.
• No inscribir o al menos anotar la cesión cuando es posible: perder prioridad frente a terceros.
• Firmar recibos de entrega de dinero sin condiciones claras ni plazos de regularización.