Vivienda sin licencia o con infracción urbanística: ¿qué riesgos hay?

¿Tienes razón?

Si has comprado y después descubres que la vivienda no tiene licencia o tiene una infracción urbanística, la evaluación de tu posición exige responder tres preguntas: te informaron antes de comprar; qué tipo de infracción es (trámites pendientes, obras sin licencia, exceso de edificación o cambio de uso); y si existe posibilidad práctica de legalizar la situación. Si el vendedor ocultó la situación, puedes tener base para reclamar por vicios ocultos o incumplimiento contractual. Si la situación es conocida y aceptaste comprar, tu posición cambia.

La gravedad varía: algunas irregularidades se pueden regularizar pagando tasas y adaptando obras; otras llevan a multas elevadas, ejecución subsidiaria municipal o incluso demolición parcial o total si afectan a la seguridad o al planeamiento. Además, la falta de licencia puede complicar la inscripción registral o la obtención de una hipoteca.

Cómo se soluciona

1. Solicita documentación municipal

• Pide en el ayuntamiento el historial urbanístico del inmueble: licencias, comunicaciones previas, expedientes sancionadores o requerimientos. Esa información te dice si existe expediente abierto o si la obra puede legalizarse.

1. Reúne el contrato y la información del vendedor

• Comprueba si el vendedor declaró la falta de licencia o la existencia de irregularidades en el contrato. Reúne informes técnicos (arquitecto, aparejador) que valoren la situación real y el coste de regularización.

1. Reclamación extrajudicial si hubo ocultación

• Si el vendedor ocultó la irregularidad, envía una reclamación por escrito exigiendo reparaciones, indemnización o rescisión según lo pactado. Adjunta informes técnicos y la documentación municipal.

1. Negociación o procedimiento por vicios ocultos

• Si no hay acuerdo, puedes reclamar judicialmente por vicios ocultos o incumplimiento. La demanda podrá pedir reparación, reducción del precio o resolución del contrato si la irregularidad es determinante.

1. Regularización administrativa

• En algunos casos la vía es arreglar la situación ante el ayuntamiento: solicitar licencia de obra retroactiva, presentar proyectos de legalización y abonar las tasas y sanciones pertinentes. Un técnico debe valorar la viabilidad.

1. Evaluación de costes y viabilidad de demolición

• Si la administración exige restitución a la situación anterior (demolición), hay que valorar el coste real y si procede reclamar al vendedor si ocultó la situación.

Qué puede pasar

1. Se arregla con regularización

• En muchos casos la situación se soluciona presentando un proyecto técnico y pagando las tasas y sanciones que exija el ayuntamiento. Tras la regularización podrás inscribir y transmitir la vivienda con menos problemas.

1. Acuerdo o compensación del vendedor

• Si hubo ocultación, puedes pactar con el vendedor una compensación para afrontar la legalización o una reducción del precio. Un acuerdo escrito evita litigios largos.

1. Procedimiento sancionador o demolición

• En casos graves la administración puede imponer multas y ordenar la demolición parcial o total. Si esto ocurre y el vendedor ocultó la situación, tendrás la opción de reclamar daños y perjuicios; si el vendedor no tiene bienes, el problema recae sobre ti.

Y si ganas en un juicio por ocultación, la sentencia puede obligar al vendedor a indemnizarte o a soportar la demolición; sin embargo, la efectividad depende de la solvencia del vendedor y del régimen de ejecución de la sentencia.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el certificado de situación urbanística en el ayuntamiento antes de comprar.
• Confiar sólo en la palabra del vendedor sin contratar un informe técnico o una comprobación registral.
• No conservar correos o declaraciones del vendedor sobre el estado urbanístico.
• Firmar renuncias a reclamaciones relacionadas con el estado administrativo o urbanístico.
• Intentar regularizar sin informe técnico previo: esto puede encarecer o imposibilitar la legalización.