Me vendieron una vivienda con cargas no declaradas: ¿qué puedo hacer?

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si puedes reclamar: la información que te dieron antes de firmar, lo que figura en la escritura pública y lo que aparece en el Registro de la Propiedad en la fecha de la venta. Si la carga (hipoteca, servidumbre, embargo) constaba en el Registro y la escritura se hizo con esa referencia, la carga te acompañará como comprador salvo pacto contrario. Si la carga no constaba pero existía un derecho privado (por ejemplo, una anotación de embargo no inscrita o una limitación contractual), la situación varía según la naturaleza de la carga y si el vendedor la ocultó deliberadamente.

También es crucial qué garantías te ofreció el vendedor en el contrato: una cláusula de saneamiento por evicción o por vicios ocultos puede obligar al vendedor a responder. El saneamiento por evicción exige que el comprador pierda la posesión por sentencia que declare superior derecho de tercero; el saneamiento por defectos en la cosa cubre cargas ocultas que impidan el uso. Si había anotación registral previa y la escritura no la reflejó, tendrás base para reclamar la responsabilidad del notario o del vendedor si hubo mala fe.

Finalmente, el momento en que te enteraste y cómo lo comunicó el vendedor importa: si el vendedor conocía la carga y la ocultó, hay más posibilidades de responsabilizarle. Reúne todas las pruebas: nota simple registral en la fecha de la compraventa, copia de la escritura, comunicaciones con el vendedor, y certificados de cargas expedidos por el registro.

Cómo se soluciona

1) Reúne pruebas: nota simple actual y, si es posible, una nota simple histórica o certificación de cargas en la fecha de la compraventa. Saca copia de la escritura, del contrato de arras y de las facturas y comunicaciones con el vendedor. Si hay terceros afectados (por ejemplo, un banco), solicita información sobre la hipoteca.

2) Escribe una reclamación por burofax al vendedor reclamando la eliminación de la carga o la reparación del daño (pago, indemnización o resolución de la compra). Adjunta la prueba registral y especifica lo que pides: cancelación, pago de la deuda, indemnización. Conserva el acuse.

3) Valora la vía extrajudicial: muchas veces se llega a un acuerdo en el que el vendedor cancela la carga o compensa económicamente. Negociar puede ser más rápido y menos costoso que pleitear.

4) Si no hay acuerdo, estudia iniciar acciones judiciales por incumplimiento contractual, saneamiento por evicción o vicios ocultos, o por responsabilidad por información inexacta. Para esto necesitarás abogado. El juez valorará la prueba y puede ordenar la reducción del precio, la reparación o la resolución de la compraventa en casos extremos.

5) Si la carga deriva de un error del notario o de una inscripción registral defectuosa, también es posible reclamar responsabilidades profesionales contra el notario o solicitar la rectificación registral mediante la autoridad competente.

Diferencia entre lo que haces tú y lo que hace un abogado: presentar el burofax y pedir la nota simple lo haces tú; presentar demanda, acreditar la naturaleza jurídica de la carga y negociar un acuerdo complejo requiere abogado.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. En muchos casos el vendedor reconoce el error y cancela la carga o paga la deuda. Eso suele ser la vía más rápida si el vendedor tiene capacidad de pago.

2) Acuerdo o conciliación. Puedes pactar una indemnización, una reducción del precio o una solución técnica (por ejemplo, subrogación en la hipoteca). Un acuerdo firmado y con garantías suele ser preferible a un pleito largo.

3) Juicio. Si vas a juicio y pierdes, te quedarás con la carga y soportarás costas; si ganas, el juez puede ordenar la reparación: indemnización, devolución del precio o resolución de la compraventa. Atención: ganar no garantiza cobrar si el vendedor no tiene bienes.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable es necesaria pero no siempre suficiente: si el vendedor es insolvente, la ejecución puede resultar infructuosa. Por eso es importante valorar la solvencia antes de litigar.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la nota simple en la fecha de la compra: así no puedes probar qué constaba en el registro.
• No conservar la escritura o el contrato de arras.
• Aceptar pagos u ofertas verbales sin que queden por escrito y firmadas.
• Firmar documentos que renuncian al saneamiento sin asesoramiento.