Para vender, los compradores y notaría suelen pedir un certificado que acredite si existen o no deudas con la comunidad. Lo determina lo que figure en los libros de cuentas y lo que acuerde la junta. Primer paso: solicita por escrito el certificado al presidente o administrador y conserva la constancia de envío; si no te lo facilitan, documenta la negativa para poder reclamar.
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Que puedas obtener un certificado de deudas depende de lo que marquen los estatutos de la comunidad y de lo que se refleje en la contabilidad. El presidente o el administrador tienen la obligación de expedir certificados que acrediten la situación respecto a las cuotas de la comunidad cuando lo solicite un propietario, un comprador o un notario en el contexto de una compraventa. Lo que el certificado refleje es lo que conste en los libros de la comunidad en el momento de la expedición: cuotas impagadas, derramas acordadas y cualquier deuda pendiente de liquidación.
Si hay deuda pendiente de tu titularidad, la comunidad puede negarse a expedir un certificado que indique inexistencia de deuda porque eso sería falso. Si la deuda es discutida —por ejemplo, por discrepancias en la liquidación de una derrama— la comunidad puede incluir una nota explicativa. Lo que determina en última instancia es la contabilidad y los acuerdos adoptados por la junta, así como si existe oposición formal por parte de la propia comunidad.
Si vas a vender, la solvencia de la operación depende de que los compradores conozcan la situación real: una certificación clara evita sorpresas en el pago del precio y en la firma ante notario. Si la comunidad tarda o rehúsa a expedirlo sin causa, puedes reclamar su obligación de emitir el documento y, si es necesario, acudir a los tribunales para obtenerlo judicialmente.
Qué puedes hacer tú hoy: solicitar el certificado y recopilar justificantes de pago. Cuándo conviene un abogado: cuando hay discrepancias sobre la deuda, cuando la comunidad se niega a expedir el certificado o cuando el comprador exige que la deuda se liquide antes del cierre de la compraventa.
Y si ganas, ¿cobro? Que el juzgado reconozca que no había deuda o que haya condena a pago no garantiza que el dinero se cobre de inmediato si la comunidad no tiene fondos suficientes. La resolución facilita medidas de ejecución, pero conviene valorar la solvencia de la comunidad y la previsión de cargas antes de emprender pleito.
La primera gestión —pedir el certificado y revisar justificantes— la puedes hacer tú. Contrata a un abogado cuando la comunidad se niegue a expedirlo, cuando haya discrepancias importantes sobre derramas o cuando la otra parte en la venta condicione la operación al resultado. Si reúnes requisitos de recursos, puedes solicitar justicia gratuita para que el abogado te asista en sede judicial.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
Sí pueden ralentizar la operación si no facilitan el certificado; sin embargo no pueden negarlo sin motivo. Si existe un motivo legítimo, la comunidad debe acreditarlo. Si no lo hace, puedes reclamar por las vías oportunas para obtener el documento.
Si existe una derrama a tu nombre, figurará en la contabilidad. En la compraventa conviene acordar quién la abona en la escritura o negociar con el comprador su asunción. Si la derrama está discutida, aporta pruebas que la impugnen.
En ocasiones la notaría exige un certificado o una declaración de la comunidad. La aceptación depende de la práctica del fedatario y de lo que pacten comprador y vendedor. Es habitual que el comprador lo requiera para evitar sorpresas.
Sí, el comprador o su representante pueden solicitar a la comunidad el certificado para verificar la situación antes de firmar. Esto evita riesgos y facilita la decisión de compra.
Pide copia de los últimos acuerdos de junta sobre derramas y el libro de actas en caso de discrepancia. También puede interesar el presupuesto de obras aprobadas y los últimos recibos que consten.
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