Quiero vender mi casa con hipoteca pendiente

¿Tienes razón?

Vender una vivienda gravada con hipoteca es habitual y perfectamente legal. La venta puede cerrar siempre que se acuerde cómo quedará la carga: cancelarla con parte del precio, subrogar al comprador a la hipoteca existente, o mantener la hipoteca si el banco y el comprador lo aceptan. Tres factores clave decidirán la ruta: el importe de la deuda en relación con el precio de venta; la aceptación del comprador y del banco para subrogación o mantener la carga; y las condiciones contractuales del préstamo, como comisiones por cancelación anticipada o requisitos para la liberación de la garantía.

Si el precio que obtienes cubre la deuda pendiente y los gastos de cancelación, la solución más limpia es cancelar la hipoteca durante la compraventa y entregar el inmueble libre de cargas. Si el precio no cubre la deuda, deberás negociar con el comprador y el banco: tal vez pactar una dación de pago, una subrogación por parte del comprador, o una compensación económica.

Documentación que debes obtener: certificado de deuda pendiente emitido por el banco, copia de la escritura de la hipoteca, nota simple registral que acredite cargas, y presupuesto de gastos de cancelación y de escritura. También es útil una tasación actual y pruebas relativas al comprador si la operación exige subrogación.

Cómo se soluciona

Paso 1 — Solicita al banco el certificado de deuda y condiciones para cancelación. Pide por escrito el saldo pendiente actualizado, las comisiones por cancelación anticipada y los requisitos para la cancelación registral. Guarda la respuesta.

Paso 2 — Aclara con el comprador la fórmula de transmisión. Decide si el comprador asumirá la hipoteca mediante subrogación, si pagarás la deuda con parte del precio, o si se plantea una dación en pago. Incluye en el contrato de compraventa la opción acordada y las condiciones de pago.

Paso 3 — Prepara la escritura de compraventa con cláusula sobre la hipoteca. La escritura debe reflejar cómo se cancela o se subroga la hipoteca. Si se cancela con el precio, la notaría y el Banco colaboran para que el saldo vaya al banco y se levante la carga. Si hay subrogación, prevé la aceptación bancaria por escrito y la documentación requerida.

Paso 4 — Coordina notaría y registro. La notaría verificará la documentación del banco y del comprador y preparará la escritura. Para cancelar la escritura registral se necesitarán los documentos acreditativos del pago al banco o la escritura de cancelación. Contrasta quien asumirá los gastos registrales y notariales en el contrato.

Paso 5 — Si hay complicaciones, busca alternativas. Si el comprador no acepta subrogarse y el precio no cubre la deuda, puedes negociar un retraso en la operación, una quita con el banco, o explorar la dación en pago. Estas opciones exigen negociación y a menudo asesoramiento legal.

Qué puede hacer un abogado: revisar la nota simple y la escritura, redactar y revisar cláusulas en el contrato de compraventa, negociar con el banco los términos de cancelación o subrogación y gestionar la escritura para evitar sorpresas en el registro.

Qué puede pasar

1) Venta con cancelación en la misma escritura. Es la solución más clara: parte del precio se entrega al banco para cancelar la deuda y el comprador recibe la vivienda libre de cargas. Evita problemas posteriores para el comprador y facilita la inscripción.

2) Venta con subrogación. El comprador asume la hipoteca con la aceptación del banco. Implica comprobar la solvencia del comprador y negociar quién paga qué gastos. Puede ser ventajosa si la hipoteca tiene condiciones favorables.

3) Venta complicada y necesidad de soluciones alternativas. Si el precio no cubre la deuda y el comprador no acepta subrogación, tendrás que negociar con el banco una quita, solicitar una dación, o buscar otra fórmula. Estos procesos pueden retrasar la venta y generar costes.

Y si todo sale bien, ¿hay riesgos posteriores? Si la hipoteca no queda cancelada o el comprador no formaliza correctamente la subrogación, podrían surgir reclamaciones. Por ejemplo, si el vendedor no cancela la deuda y el banco reclama, el vendedor sigue siendo responsable mientras la garantía no se haya levantado registralmente.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el certificado de deuda al banco antes de firmar compromisos: sin ello no sabes si el precio cubrirá la carga.
• No reflejar en el contrato de compraventa quién asume los gastos de cancelación o subrogación: las discrepancias generan disputas.
• No exigir la aceptación bancaria por escrito si hay subrogación: la ausencia de aceptación puede dejar al vendedor en una situación comprometida.
• Creer que la nota simple sustituye la escritura: siempre revisa la escritura y la situación registral actualizada.
• No disponer de asesoramiento al redactar cláusulas complejas: un error en la escritura puede costar mucho después.