Quiero solicitar la dación en pago pero el banco la rechaza

¿Tienes razón?

La dación en pago es una fórmula en la que entregas el inmueble para saldar la deuda hipotecaria. El banco no está obligado por ley a aceptarla salvo que exista un acuerdo previo o normativa específica aplicable por circunstancias excepcionales; por tanto, que te la denieguen no es automático prueba de mala fe. Lo que determina si es viable son: la diferencia entre valor del inmueble y deuda pendiente, la existencia de otros acreedores o cargas, y la evaluación comercial del banco. Si el inmueble cubre con holgura la deuda o si la entidad prefiere recuperar el inmueble libre de cargas para venderlo por su cuenta, puede aceptar. Si por el contrario valora que la vía de ejecución le reportará más o existe riesgo de pérdidas por cargas o costes judiciales, la rechazará.

También influye tu situación: si eres titular de la vivienda habitual y demuestras una situación de vulnerabilidad reconocida por normativa social o programas de la entidad, tendrás más opciones de negociación. Por otro lado, si la hipoteca está ya muy avanzada o existen avalistas con bienes que responderán, la entidad tendrá menos incentivos a aceptar la dación.

Cómo se soluciona

1. Documenta la solicitud. Reúne la escritura de hipoteca, nota simple registral, últimas cuentas si proceden, valoración actual del inmueble (tasación) y justificantes de tu situación económica. Incluye también propuestas alternativas, como una novación con quita parcial o un plan de pagos.

1. Pide la dación por escrito y exige motivación en caso de rechazo. Presenta la solicitud por un medio que deje constancia y guarda el acuse. Si el banco responde que no, solicita el motivo por escrito; esa respuesta puede ser útil en instancias posteriores.

1. Valora la entrada de un tasador independiente. Una valoración profesional acreditada puede servir para demostrar que el inmueble cubre la deuda o para negociar una quita si presenta un valor inferior.

1. Agota la vía de atención al cliente y reclamaciones del banco. Presenta la petición en el servicio de atención al cliente y, si corresponde, reclama ante el defensor del cliente interno de la entidad. Estas actuaciones crean un expediente administrativo que pesa en la valoración del asunto.

1. Si el banco rechaza y la ejecución continúa, valora la negociación para compensaciones alternativas: cesión del inmueble más pago complementario, acuerdo de plazos para entrega, o dación con cláusulas específicas. Si no hay acuerdo, consulta con un abogado la posibilidad de impugnar la ejecución por vicios formales o por cláusulas abusivas en el contrato que pudieran invalidar parte de la reclamación.

1. Considera la opción de mediación. En algunos supuestos, organismos públicos o proyectos de mediación con entidades financieras pueden facilitar una solución extrajudicial.

Qué puedes hacer tú y qué necesita profesional:

• Tú: solicitar la dación por escrito, aportar tasación y documentación, presentar quejas en atención al cliente y conservar todo.
• Profesional: negociar con la entidad, valorar si hay base para alegar cláusulas abusivas o vicios procesales que permitan paralizar la ejecución, y negociar una solución alternativa o preparar demanda si procede.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. En muchos casos se logra un acuerdo: dación aceptada, dación con pago complementario o novación. La ventaja es que evita la subasta y el desgaste; la desventaja posible es que la entidad imponga condiciones exigentes o avales.

2) Acuerdo o conciliación. Un acuerdo mediado puede incluir plazos para entrega o un pago fraccionado complementario. Un acuerdo rápido puede ser preferible a una litigación larga y costosa.

3) Juicio y ejecución. Si no hay acuerdo, la ejecución sigue su curso. En juicio puedes discutir aspectos procesales o la existencia de cláusulas abusivas; si pierdes, la subasta seguirá y, si la subasta no cubre la deuda, el banco puede reclamar el resto. Una sentencia favorable puede anular la ejecución si hay vicios relevantes, pero la efectividad del cobro dependerá de la situación patrimonial real del banco o del deudor.

Y si ganas, ¿cobras? Una resolución favorable puede obligar al banco a aceptar la dación o a rectificar cantidades, pero si la otra parte es insolvente, la efectividad práctica puede requerir soluciones adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la respuesta por escrito ante un rechazo: sin motivo documentado es más difícil impugnar.
• Aceptar condiciones verbales sin documentación.
• No aportar una tasación independiente cuando interesa demostrar que el inmueble cubre la deuda.
• Firmar un acuerdo sin que se especifique la extinción total de la deuda y las posibles responsabilidades subsidiarias.
• No valorar la existencia de avalistas antes de aceptar la dación: pueden quedar obligaciones fuera del acuerdo.