No, la otra parte no puede quedarse con el problema sin más: si aparecen termitas o plagas tras la compra, suele depender de si eran un vicio oculto y de quién asumió riesgos en el contrato. Lo primero es documentar y pedir presupuesto de tratamiento por escrito; el siguiente paso es reclamar al vendedor o al promotor por burofax con certificación de contenido. Conserva todas las pruebas: fotos, informes y facturas.
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Que tu caso sea bueno depende de cuatro cosas claras.
1) Si el defecto era oculto: las termitas y muchas plagas que no se ven en una visita normal suelen considerarse vicios ocultos, porque no eran detectables sin una inspección técnica. Si así fue, el vendedor responde salvo pacto en contrario.
2) Quién vendió y en qué condiciones: una venta entre particulares, una compra a un promotor o una entrega en compraventa de vivienda usada tienen reglas distintas. En compraventas profesionales o de obra nueva suele funcionar la garantía legal de acabados y la responsabilidad del promotor o del constructor. En ventas entre particulares, la ley también permite reclamar por vicios ocultos, pero las defensas del vendedor (que el comprador conocía el defecto) son más frecuentes.
3) Las pruebas: fotos datadas, informes técnicos de un experto en control de plagas, presupuestos y la constancia de los tratamientos realizados son decisivos. Sin informe técnico que describa extensión y origen, la discusión se reduce a palabra contra palabra.
4) Lo que firmaste: si el contrato contiene cláusulas que limitan garantías, o un “entregado tal cual”, esa cláusula influye. No siempre anula la reclamación, pero complica demostrar que el defecto ya existía y no era visible.
Si coinciden la ocultación, responsabilidad del vendedor/promotor y pruebas objetivas, tu posición es fuerte. Si no hay pruebas o firmaste una renuncia clara, tendrás que luchar más para probar que el problema existía antes de la compra.
1) Reúne pruebas (lo que haces tú).
2) Reclama por escrito de forma fehaciente (lo que haces tú).
3) Si no responden o rechazan, valora la mediación o la conciliación previa si procede en tu comunidad autónoma para asuntos de consumo. No todas las vías las exige la ley, pero consumen tiempo y a veces solucionan el conflicto sin juicio.
4) Presenta reclamación administrativa de consumo (si procede) y, si todo falla, demanda civil por vicios ocultos con abogado y procurador. Lleva toda la documentación: informes, fotos, burofax y contratos.
5) Qué puede hacer un profesional: un abogado revisa la documentación, solicita pericia judicial si conviene y cuantifica daños para reclamar reparación, rebaja del precio o resolución de la compraventa si procede.
1) Se arregla con una carta y tratamiento pagado por el vendedor o promotor.
Esto ocurre más de lo que crees. Muchas empresas prefieren costear el saneamiento para evitar perjuicio reputacional y un procedimiento largo.
2) Acuerdo o conciliación.
Llegar a un pacto puede implicar que el vendedor pague el tratamiento, las obras de reparación o una rebaja en el precio. Un acuerdo rápido evita costes, incertidumbre y el riesgo de prueba en juicio. A veces te ofrecen menos de lo que un perito diría, pero la rapidez y la certeza compensa.
3) Juicio.
Si vas a juicio y pierdes, normalmente puedes acabar pagando las costas si el juez así lo decide —y si la parte contraria solicita costas y el juez las admite—. Si ganas, el problema es otro: cobrar. Una sentencia a tu favor obliga a pagar, pero si el vendedor es insolvente la sentencia puede quedarse en papel. Por eso es importante valorar la solvencia de la otra parte antes de litigar.
Y si ganas, ¿cobras? Depende de la solvencia del contrincante y de si existen bienes embargables. La sentencia te da razón, pero no convierte automáticamente la deuda en efectivo.
La primera reclamación (el burofax y la documentación) la puedes redactar tú y en muchos casos eso basta. Busca asesoramiento legal cuando el vendedor ofrezca una solución económica o rechace la reclamación, cuando haga falta pericia judicial, o si la otra parte ya tiene abogado. Si tienes pocos recursos, puedes pedir turno de oficio o asistencia de consumo en tu ayuntamiento.
Otros problemas frecuentes en vicios ocultos y reclamaciones por defectos en compraventa
Sí. La ley protege contra vicios ocultos aunque la venta sea entre particulares. Importa demostrar que el defecto no era visible en una inspección razonable. Un informe técnico y las comunicaciones con el vendedor son clave para probarlo.
Sí. Los mensajes de WhatsApp pueden ser prueba siempre que se puedan demostrar su autenticidad (capturas exportadas, copia en PDF con fecha). Es mejor adjuntar también burofax y presupuesto técnico.
Depende de la intensidad del daño y de si el defecto hace la vivienda impropia para el uso o reduce significativamente su valor. A veces es más práctico pedir reparación o rebaja. Un abogado te orientará según las circunstancias y pruebas.
No aceptes solo una promesa verbal. Pide un acuerdo por escrito que detalle qué se hará, quién lo paga y plazos. Si no hay acuerdo escrito, puede ser difícil exigirlo después.
Si la plaga afecta elementos comunes o tiene origen en la vivienda y contagia, la comunidad puede exigir medidas. Su régimen interno y los acuerdos de la junta determinan responsabilidades y la posibilidad de repercutir gastos.
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