Si compraste una propiedad y el vendedor no te entregó instalaciones prometidas, puedes exigir cumplimiento o indemnización, pero la solución depende de qué exactamente se prometió, si consta por escrito y de si hay proyecto o licencia que lo respalde. Primer paso: reúne contratos, planos, anuncios y comunicaciones y pide un informe técnico que constate la falta o la deficiencia de las instalaciones.
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Tu derecho a reclamar se apoya en tres elementos: el contrato y sus anexos, la documentación pública (proyecto, licencia, acta de obra o escritura) y la prueba técnica de la ausencia o deficiencia de la instalación prometida. Si la instalación figuraba en el contrato, en la escritura, en el folleto de venta o en planos visados, tienes una base sólida. Si lo único que hubo fue una conversación verbal, la prueba es más débil, aunque los correos y mensajes pueden ayudar.
También importa quién es el vendedor: frente a un promotor o vendedor profesional hay obligaciones más claras y responsabilidades administrativas y civiles. Frente a un particular la reclamación existe, pero suele apoyarse en el contrato privado que firmaste.
Un tercer punto: ¿la instalación está pendiente por trámites administrativos o por causas externas? Si el proyecto está aprobado pero la ejecución está retrasada y hay razones objetivas, la solución puede pasar por exigir cumplimiento o una compensación por demora. Si la instalación es imposible por decisión de la administración, la reclamación cambia de base.
Qué puedes hacer tú solo: reunir contratos, pedir el informe técnico, consultar licencias municipales y remitir la reclamación. Cuándo necesitas abogado: si la documentación es compleja, si intervienen licencias y administración, si el promotor ofrece una solución insuficiente o si hace falta reclamar judicialmente. En muchos casos la contratación de perito y abogado compensa cuando hay cantidades o vivienda en juego.
1) Se arregla con una carta y el promotor se compromete a ejecutar la instalación o a compensar económicamente. Esto es habitual cuando la prueba técnica y el contrato son claros y el promotor busca evitar pleitos.
2) Acuerdo o conciliación mediada por consumo o por la vía civil. Llegar a un acuerdo puede implicar una reparación parcial o una indemnización. Un acuerdo reduce tiempo y riesgo, aunque la cuantía a recibir sea menor que la que podrías obtener en sentencia.
3) Juicio para exigir el cumplimiento o la indemnización. Aquí el tribunal valorará el contrato, el proyecto, la prueba técnica y las gestiones municipales. Si pierdes, podrías ser condenado a costas en función de la decisión judicial; si ganas, la ejecución dependerá de la solvencia del promotor o de la garantía que esté establecida.
Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable ordena al vendedor cumplir o pagar, pero su ejecución práctica depende de la existencia de activos o garantías. Frente a empresas solventes suele ser más efectivo que contra particulares sin recursos.
La primera reclamación la puedes enviar tú con el informe técnico y la documentación. Necesitarás abogado si el promotor lo niega pese a la prueba, si hay licencias y trámites administrativos involucrados o si la otra parte ofrece un acuerdo que dudo aceptes. Cuando hay cantidades importantes o riesgo sobre la habitabilidad de la vivienda, un abogado y un perito suelen ser necesarios. Si no puedes afrontar costes, infórmate sobre el turno de oficio.
Otros problemas frecuentes en vicios ocultos y reclamaciones por defectos en compraventa
Sí puedes reclamar; el folleto y la publicidad pueden formar parte de las condiciones contractualizadas si el contrato o las comunicaciones las incorporan. Un perito y documentación prueban el incumplimiento.
La combinación del contrato de compraventa, los planos y el proyecto visado y la licencia municipal determinan qué instalaciones deben existir. Consulta el expediente municipal para comprobarlo.
Puedes hacerlo, pero corres el riesgo de que el vendedor le cuestione la idoneidad del trabajo y de que el juzgado valore las facturas. Mejor tener presupuesto y acuerdo por escrito antes de ejecutar obras importantes.
Una fotografía puede ser prueba útil si se acredita su fecha y origen, especialmente junto con folletos, planos o testimonios que confirmen lo prometido.
Si la imposibilidad es por decisión administrativa, la reclamación cambia: puedes pedir responsabilidad por incumplimiento contractual si el promotor no informó del riesgo, o eventualmente exigir alternativas o indemnización.
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