Diferencia de superficie entre escritura y estado real: ¿qué consecuencias?

¿Tienes razón?

La discrepancia entre la superficie que figura en la escritura y la superficie real abre varias preguntas que determinan si tienes derecho a reclamar:

1. Naturaleza de la diferencia: si la variación es mínima y no afecta al uso o al valor, la reclamación será débil. Si reduce habitaciones, impide usos previstos o disminuye visiblemente el valor, tu posición mejora.
2. Información previa: si te facilitaron planos, ficha de vivienda o mediciones previas que resultaron inexactas, podrás reclamar por error en la información contractual. Si la escritura recoge la superficie con la mención "aproximada" y aceptaste, será más difícil impugnar.
3. Diligencia del comprador: si era razonable que hubieras detectado la diferencia con una visita o una medición simple, la falta de denuncia previa puede debilitar el caso. Sin embargo, diferencias internas ocultas pueden calificarse como vicio oculto.

No siempre la cifra de la escritura es definitiva: a veces la superficie se corrige mediante medición técnica y el resultado determina la solución. Tu reclamación depende de lo que figuró en el contrato y de las pruebas técnicas que puedas aportar.

Cómo se soluciona

1. Contrata a un técnico para una medición oficial. Pide a un arquitecto o aparejador que realice un informe y plano con la medición real. Este documento es fundamental para comparar con la escritura y fundamentar la reclamación.
2. Revisa la documentación de la compra. Localiza el contrato, el anuncio, los planos y la escritura. Busca cualquier referencia a superficies "aproximadas" o a metros útiles versus construidos. Anota cualquier diferencia entre lo prometido en la publicidad y lo entregado.
3. Notifica al vendedor. Envía una reclamación por escrito pidiendo corrección, rebaja de precio o resolución según la gravedad de la disminución y aportando el informe técnico. Conserva el acuse de recibo.
4. Negocia un acuerdo. Si la diferencia es cuantificable, puedes acordar un descuento proporcional al menor valor. Acepta acuerdo solo por escrito y con cálculo claro de la rebaja.
5. Valora la vía judicial. Si no hay acuerdo y la disparidad es significativa, la acción judicial puede pedir la reducción del precio, la resolución del contrato o la reparación del defecto si procede. Será necesario peritaje y métrica probatoria.
6. Considera la inscripción registral. Las modificaciones de superficie no siempre requieren rectificación registral inmediata; un acuerdo entre las partes puede llevar a una rectificación notarial y registral si se formaliza en escritura pública.

Puedes encargar la medición y hacer la reclamación inicial sin abogado. Contrata abogado si el vendedor impugna la medición o si buscas la resolución del contrato o una indemnización cuantificada.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. En muchos casos el vendedor acepta una rebaja proporcional tras recibir la medición y la reclamación formal. Un acuerdo de este tipo evita pleitos y da seguridad jurídica.

2) Acuerdo o conciliación. Las partes pactan una rebaja o la ejecución de obras para alcanzar la superficie anunciada. Un acuerdo que deje constancia de la medición y del importe de la rebaja es la salida preferible si el vendedor coopera.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, la demanda se basará en la pericial de medición. El juez puede decretrar reducción del precio o, en casos muy graves, resolución del contrato. Si pierdes, podrías hacer frente a las costas; si ganas, cobrar dependerá de la solvencia del vendedor.

Y si ganas, ¿cobras? La sentencia que fija una rebaja o condena al vendedor a indemnizar es un título ejecutable, pero su efectividad depende de la existencia de bienes para embargar.

Errores que arruinan el caso

• No encargar la medición profesional desde el primer momento.
• Aceptar oralmente una corrección sin reflejarla por escrito y firmada por el vendedor.
• No conservar los planos, anuncios y documentos que muestran la superficie prometida.
• Hacer obras para ajustar la vivienda sin coordinar la solución con el vendedor: las obras pueden cambiar la discusión sobre la alteración de la superficie.
• No solicitar presupuesto y facturas si pagas a terceros para adaptar la vivienda; sin ellas será difícil reclamar los costes.