No siempre es legal que la empresa de mantenimiento haga lo que quiera: lo que importa es el contrato, los acuerdos de la junta y cómo se han seguido los procedimientos de contratación. Primero revisa el contrato, las actas donde se aprobó y la documentación técnica (presupuestos y certificaciones). Si falta algo, puedes reclamar a la comunidad por incumplimiento del servicio o por procedimiento de contratación defectuoso; lo siguiente es reunir pruebas y elevar la reclamación por escrito de forma fehaciente.
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Lo que determina si puedes exigir cambios o compensaciones son, principalmente, tres cosas: el contenido del contrato firmado, la forma en que la comunidad aprobó el servicio y la prueba del incumplimiento. Si el contrato obliga a la empresa a mantener elementos concretos y esos trabajos no se han hecho, tu posición es fuerte. Si la junta aprobó la contratación con las formalidades previstas en el título constitutivo o en el Reglamento, la empresa puede invocar esa aprobación. Y si no hay contrato por escrito o el acuerdo se adoptó con irregularidades, hay margen para impugnar la contratación. Otra pieza clave es la evidencia: partes de trabajo firmados, facturas, fotografías, comunicaciones por correo electrónico o burofax, y los presupuestos que se presentaron en la junta.
Si faltan documentos firmados o actas claras, no significa automáticamente que la empresa tenga razón, pero dificulta mucho la reclamación. Reunir todo lo que existe y documentar lo que falta es el primer paso para saber si tu queja prosperará.
Qué puede hacer cada actor: el presidente y el administrador deben gestionar la reclamación y convocar junta; los propietarios pueden solicitar información y votar en junta; el proveedor puede exigir el pago si el servicio está conforme a contrato.
1) Se arregla con una carta o negociación: la solución más frecuente. La comunidad reclama por escrito, la empresa rectifica trabajos pendientes o pacta una baja en factura. Es rápido y evita costes. Un acuerdo por menos de lo pedido puede interesar si elimina la incertidumbre y restituye el servicio.
2) Acuerdo o conciliación en junta: la comunidad puede acordar rescindir el contrato y contratar otro servicio o imponer penalizaciones previstas en el contrato. Si hay un desacuerdo entre propietarios, puede alcanzarse un pacto que incluya compensaciones o cláusulas de salida; es frecuente y práctico.
3) Juicio e impugnación: si la comunidad decide impugnar la contratación por irregularidades en la aprobación o por incumplimiento grave, el caso puede acabar en los juzgados. Si pierdes, la consecuencia más habitual es que el juez declare válidos los actos de la comunidad o condene a quien incumplió al cumplimiento forzoso o a indemnizar. Las costas procesales pueden imponerse según lo que decida el juez; si la comunidad es la demandante y pierde, puede acabar soportando gastos. Y si la sentencia beneficia a la comunidad pero la empresa es insolvente, cobrar puede ser difícil: una sentencia no garantiza el cobro inmediato.
Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia a tu favor establece la obligación de la empresa, pero la ejecución depende de su solvencia. La comunidad debe valorar la posibilidad de medidas cautelares o de ejecución forzosa para asegurar el cobro.
La primera reclamación por incumplimiento la puedes hacer tú: una carta por burofax pidiendo soluciones y copia de la documentación suele bastar en muchos casos. Necesitarás abogado cuando la comunidad quiera impugnar el acuerdo de contratación, haya ofertas de pago o compensación, o cuando el proveedor tenga abogado. Si hay dudas técnicas importantes o la otra parte pretende cobrarte cantidades, un abogado puede evaluar la documentación y asesorar sobre la viabilidad de una demanda. Si reúnes pruebas y tu caso parece complejo, consulta posibilidad de justicia gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
Sí. Como propietario tienes derecho a acceder a la documentación de la comunidad relacionada con contratos y gastos. Pide por escrito copia del contrato, facturas y presupuestos; si te la niegan, solicita que conste tu petición por escrito y plantea pedir intervención del administrador o de la junta.
Sí, los mensajes de WhatsApp pueden ser prueba si se exportan y se aportan con contexto: quién los envía, fechas y relación con el servicio. Conviene acompañarlos de fotos con fecha y, si es posible, un informe técnico para reforzar la evidencia.
La comunidad puede acordar la rescisión si el contrato o la aprobación en junta lo permiten, o si existe incumplimiento grave. Conviene documentar el incumplimiento y seguir las formalidades de convocatoria y votación para evitar impugnaciones posteriores.
Normalmente la comunidad paga los peritajes acordados en junta como gasto comunitario. Si el peritaje sirve para reclamar a la empresa, la comunidad puede intentar recuperar ese coste en un procedimiento posterior.
Dejar de pagar cuotas sin acuerdo de la junta o sin una resolución judicial puede acarrear reclamaciones por impago y recargos. Si crees que la comunidad no cumple, reclama formalmente y lleva el asunto a la junta; si procede, la vía adecuada es exigir responsabilidades a la empresa o impugnar acuerdos en los órganos correspondientes.
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