No me han cancelado la hipoteca anterior del vendedor: ¿qué debo hacer?

¿Tienes razón?

Que la hipoteca anterior siga inscrita en el Registro de la Propiedad no significa de inmediato que el vendedor tenga derecho a mantenerla sobre la vivienda que te vende, pero sí que existe un riesgo real para tu compra. Lo que determina si tienes motivos para reclamar son tres cosas principales: qué figura se pactó en la compraventa (venta libre de cargas o sujeta a determinadas cargas), qué documentos aportó el vendedor antes de la firma y si existe una obligación del vendedor frente a su banco de cancelar la hipoteca. Si antes de firmar la escritura aceptaste explícitamente que la vivienda se entregue con la carga, tu margen para reclamar se reduce. Si, por el contrario, el contrato o las comunicaciones del vendedor prometían una vivienda libre de cargas y la cancelación no se ha producido, tienes un argumento para exigir que se regularice la situación.

Además conviene distinguir entre deuda personal del vendedor y incidencia registral: el banco puede mantener una deuda del vendedor sin que ello impida la venta si la hipoteca se cancela registralmente con el justificante del pago o con la entrega de un aval. Por último, la nota registral de cargas es la prueba clave: revisa la última nota simple y compárala con la escritura que te han presentado.

Cómo se soluciona

1. Reúne la prueba. Pide y guarda: el contrato de compraventa o documento de arras, la última nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, el recibo de la transferencia que se hizo en la escritura, la comunicación del banco al vendedor acerca de la cancelación y cualquier correo o mensaje en el que el vendedor asegure la cancelación. Exporta conversaciones de móvil y haz capturas con fecha. Si pagaste mediante transferencia, descarga el justificante del banco y guárdalo.

1. Exige por escrito certificación de cancelación. Dirígete al vendedor y, si procede, al banco mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Pide que adjunten el justificante registral o la comunicación bancaria que demuestre la práctica de la cancelación. Si el vendedor alega que la hipoteca se cancelará con el dinero de la venta, exige un mecanismo que te proteja: por ejemplo, que la escritura incluya la condición de que la propiedad se inscribirá libre de cargas con cargo al precio, o que el notario retenga fondos hasta recibir la escritura de cancelación registral.

1. No firmes la escritura si no estás cubierto. Si la escritura pública se plantea antes de que conste la cancelación, puedes negociar fórmulas: que en la escritura conste la obligación del vendedor de aportar la escritura de cancelación dentro de un plazo razonable y una garantía a tu favor; o acudir al notario para que verifique la existencia o no de cargas en la fecha de firma. El notario no puede sustituir la obligación de cancelar una carga, pero sí informará sobre lo que figura en el Registro a ese momento.

1. Actúa en vía civil si hay incumplimiento. Si el vendedor prometió entregar la vivienda libre de cargas y no lo hace, puedes reclamar el cumplimiento forzoso, la resolución del contrato o reducción del precio, según lo que más te convenga. Para ello conviene aportar todas las pruebas reunidas y, si la otra parte se niega, plantear una demanda ante los juzgados de primera instancia competente.

1. Protege tu pago. Si ya pagaste y la carga sigue inscrita, una opción es reclamar que el notario o el propio banco depositen el importe suficiente para cancelar la hipoteca; otra es pedir que el vendedor entregue un aval o una garantía. Si el banco del vendedor reclama el pago, tu relación es con el vendedor, no con el banco, salvo que hayas firmado como obligado solidario o avalista.

Distingue lo que puedes hacer personalmente —pedir la nota simple, enviar burofax, guardar justificantes— y lo que requiere intervención profesional: negociar cláusulas en la escritura, reclamar judicialmente o gestionar una cancelación registral si el banco no colabora.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta o documentos. En muchos casos el vendedor aporta la escritura de cancelación o el justificante bancario y la operación continúa sin más. Si eso ocurre, revisa que la cancelación se practique en el Registro y que la nota simple posterior muestre la vivienda libre de cargas.

1. Acuerdo o conciliación. Puedes pactar con el vendedor una solución extrajudicial: ampliación de garantías, retención de parte del precio en depósito, aval bancario o modificación de la fecha de entrega hasta que la hipoteca quede cancelada. Un acuerdo firmado y con garantías suele ser preferible a ir a juicio, porque reduce incertidumbre y costes.

1. Juicio. Si no se llega a un acuerdo, puedes reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución contractual. En un pleito, además de la razón material, cuenta la prueba documental que lleves: nota simple, escritura, comunicaciones con el vendedor y el banco. Si pierdes el juicio no es habitual que debas pagar todas las costas, salvo que el juez lo considere procedente por mala fe procesal o temeridad; sin embargo, las sentencias contra partes con poca solvencia pueden ser difíciles de cobrar.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable te reconoce el derecho, pero su ejecución depende de que el vendedor tenga bienes que permitan satisfacer la deuda. Si el vendedor es insolvente, una sentencia es un título para la lista de créditos, pero no garantiza cobro inmediato.

Errores que arruinan el caso

• Firmar la escritura sin que conste la cancelación o sin una garantía real que cubra la carga.
• No solicitar la nota simple más reciente antes de la firma y confiar en la palabra del vendedor.
• Perder o no conservar justificantes de pago: transferencias, recibos, comunicaciones con el banco.
• No enviar reclamación fehaciente al vendedor y al banco; la falta de constancia escrita dificulta luego probar el incumplimiento.
• Aceptar acuerdos verbales sobre la cancelación sin dejar constancia de plazos y garantías por escrito.