La tasación para remate es muy baja

¿Tienes razón?

Que una tasación de remate sea menor de lo que esperabas no basta por sí sola para ganar una impugnación. Tres factores determinan si tu reclamación tiene base: quién encargó el avalúo y con qué independencia lo hizo; si el procedimiento de ejecución hipotecaria respetó las reglas del juicio o el contrato (notificaciones, emplazamientos y posibilidad de oposición); y la existencia de pruebas objetivas que muestren un valor razonablemente superior (otros avalúos, ventas comparables recientes en la zona, recibos de pago de predial, fotografías del inmueble y pruebas de mejoras no consideradas). Si el perito fue nombrado por el banco y el juzgado o la vía contractual no dieron oportunidad de contradecir la tasación, tu posición puede ser fuerte. Si, en cambio, el avalúo se hizo por perito judicial independiente y la ejecución ya tiene avances procesales, impugnar será más complejo.

Cómo se soluciona

1. Reúne toda la documentación que pruebe el valor razonable: escritura pública, comprobantes de mejoras, recibos de predial, comprobantes de pago de servicios, avalúos anteriores, contratos de compraventa cercanos y fotos actuales del inmueble. Exporta conversaciones y mensajes que hablen de ofrecimientos de compra o tasaciones previas.

1. Solicita copia del expediente de ejecución. Puedes pedir al juzgado o al banco la documentación del procedimiento y la tasación completa: informe del perito, criterios aplicados, planos y fotos. Esa copia te permite ver si la tasación cumple requisitos técnicos y de forma.

1. Encarga un avalúo independiente y profesional. Un perito que emita un informe fundamentado con metodología, comparables y fotografías te da una base técnica para impugnar la tasación del remate. Guarda el contrato y comprobante de pago del perito.

1. Presenta oposición o incidentes en el procedimiento. Si aún estás dentro del juicio o la fase previa, puedes formular escritos ante el juzgado señalando errores en la tasación y aportando el avalúo propio y comparables. Indica las omisiones técnicas del peritaje del banco: uso de comparables no similares, ausencia de ajuste por mejoras, o errores en la superficie o linderos.

1. Negocia con la parte ejecutante. Con pruebas sólidas se puede proponer al banco, acreedor o al martillero una revisión del precio base del remate o incluso una oferta de compraventa directa que evite el remate. Plantea alternativas: pago parcial, enajenación amigable o subasta con bases revisadas.

1. Si procede, busca medidas cautelares. En casos de arbitrariedad del procedimiento cabe solicitar medidas que restrinjan el remate hasta que un tribunal revise la tasación o el procedimiento. Este paso requiere formulación técnica ante el juzgado.

En cada paso separa lo que puedes hacer por ti mismo (reunir documentos, pedir copia del expediente, encargar avalúo independiente) de lo que suele requerir intervención profesional (presentar incidentes, solicitar medidas cautelares y negociar con el banco cuando hay representación legal de la contraparte).

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o propuesta: muchas veces, el simple informe pericial independiente provoca que el banco acepte negociar una oferta de compraventa por un valor superior al del remate o que ajuste la base de subasta. Un acuerdo es más rápido y evita costes; puede significar recibir algo menos de lo que pedirías en juicio, pero cobras y evitas la incertidumbre.

2) Se logra una revisión o conciliación: mediante incidente judicial o acuerdo con el acreedor se puede ordenar una nueva tasación imparcial o corregir defectos formales que rebajen la base de remate. El proceso de conciliación reduce riesgos y, si incluye pago, el resultado es operativo y ejecutable.

3) Se sigue hasta sentencia o remate: si no hay acuerdo, el procedimiento continúa y la propiedad puede salir a remate con la tasación baja. Si obtienes una sentencia favorable impugnando la tasación o los defectos del procedimiento, la ejecución puede retrotraerse o anularse. Hay riesgo: si pierdes la impugnación, la ejecución sigue y tú cargas con costos del proceso. Además, una sentencia contra el banco puede quedar en papel si el acreedor es insolvente; la cobro efectivo depende del patrimonio del deudor o de si se logra embargar otros bienes.

La pregunta clave: «y si gano, ¿cobro?» Una sentencia favorable que aumente el valor de la garantía facilita recuperar más en una venta o remate, pero si la contraparte no tiene bienes líquidos puede ser difícil ejecutar el cobro de diferencia.

Errores que arruinan el caso

• No pedir copia del expediente: sin conocer el peritaje y su metodología no puedes señalar errores técnicos.
• Encargar un avalúo informal: un informe sin metodología ni comparables no sirve como prueba en juicio.
• Tirar pruebas: borrar mensajes, deshacerse de comprobantes o esperar a que venza la fase procesal impide usar evidencias.
• Firmar un desistimiento o reconocimiento de adeudo sin asesoría: puede cerrar la puerta a impugnaciones.
• Confiar en promesas verbales del banco; exige siempre acuerdos por escrito y con constancia fehaciente.