Problemas con el seguro de responsabilidad civil del arrendador

¿Tienes razón?

Saber si proceden reclamaciones contra el seguro de responsabilidad civil del arrendador exige valorar tres cuestiones: si el daño está dentro del riesgo cubierto, si hubo culpa o negligencia imputable al arrendador y qué dice el contrato de arrendamiento sobre responsabilidades y seguros.

1) Riesgo cubierto por la póliza: las pólizas de responsabilidad civil de propietarios suelen cubrir daños a terceros derivados del estado del inmueble o de actividades relacionadas con la propiedad. Sin embargo, muchas pólizas excluyen daños por deterioro gradual, por falta de mantenimiento o por actos intencionales del ocupante. Obtener la póliza y su contenido es básico.

2) Culpa o negligencia del arrendador: si el daño deriva de una falta de mantenimiento que el arrendador debía corregir y no lo hizo después de aviso, la responsabilidad le es atribuible. Si, por el contrario, el daño es por un uso indebido del inquilino o por hechos imputables al arrendatario, la responsabilidad puede recaer en éste.

3) Contrato de arrendamiento: muchos contratos establecen quién responde por daños estructurales, instalaciones y por el seguro. Revisa las cláusulas sobre mantenimiento, obligaciones de parte y la obligación del arrendador de contratar y mantener vigente el seguro.

Si la póliza cubre el riesgo y la culpa es del arrendador, tu reclamación contra la aseguradora y contra el arrendador tiene fundamento. Si hay duda sobre el origen del daño, la disputa será técnica y necesitará peritaje.

Cómo se soluciona

1. Solicita al arrendador copia de la póliza y del comprobante de pago de la prima. Si el arrendador se niega, pídelo por escrito; la negativa puede ser prueba de mala fe.

1. Documenta el daño: fotos, dictámenes técnicos, facturas de reparación y cualquier comunicación previa en la que alertaste al arrendador sobre el problema.

1. Presenta la reclamación a la aseguradora con todas las pruebas. Si la aseguradora niega cobertura, solicita el detalle del motivo y del cálculo por escrito.

1. Reclama también al arrendador por incumplimiento contractual si su obligación de mantener el inmueble es clara. Pide que repare o indemnice; si te ofrecen sustitución o reparación, documenta compensaciones.

1. Si la aseguradora y el arrendador niegan responsabilidad, presenta queja ante CONDUSEF y valora la vía judicial por incumplimiento de contrato y responsabilidad civil. Un abogado te ayudará a preparar demanda y peritajes.

Acciones que puedes realizar sin abogado: pedir copia de la póliza, documentar el daño y presentar la reclamación. Llama a un abogado cuando te ofrezcan poco, cuando la póliza invoque exclusiones técnicas o si el arrendador se niega a cooperar.

Qué puede pasar

1) Pago por la aseguradora: si el daño entra en la cobertura y el arrendador tiene la póliza en vigor, la aseguradora puede hacerse cargo de la reparación o del pago de la indemnización.

2) Acuerdo con el arrendador: es común que el arrendador ofrezca reparar o indemnizar sin acudir a seguro para evitar aumento de prima. Un acuerdo firmado te garantiza la solución, pero revisa que no incluyas renuncias extensas.

3) Juicio contra el arrendador y/o la aseguradora: si niegan responsabilidad, puedes demandar por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios. En juicio se probará la culpa, el nexo causal y el monto. Una sentencia favorable permite ejecutar contra el arrendador o la aseguradora si hay bienes o garantía.

Ten en cuenta que una sentencia es eficaz si la parte condenada tiene bienes o patrimonio ejecutable; por eso, en algunos casos, un acuerdo inmediato es más práctico.

Errores que arruinan el caso

• No pedir copia de la póliza y fiarse de lo que diga el arrendador de palabra.
• No documentar los avisos previos al arrendador sobre el problema.
• Firmar un acuerdo con renuncia amplia a cambio de una reparación parcial.
• Dejar que el arrendador elimine pruebas o repare sin documentarlo.
• No pedir peritaje independiente cuando el origen del daño es discutible.