Calcular correctamente la deuda pendiente es clave para defenderse en una ejecución hipotecaria: la escritura de crédito marca qué intereses y qué gastos puede reclamar el acreedor. Primer paso: pida la liquidación detallada y compare cada concepto con la escritura y sus comprobantes de pago.
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Tu posición depende de cuatro elementos que determinan si la cifra que te reclaman es correcta: la escritura de crédito y garantía, los documentos que acreditan pagos que ya hiciste, cualquier novación o convenio posterior firmado por usted y la memoria de cálculo que te entregó el banco. La escritura establece el tipo de interés, si los intereses son simples o moratorios, la manera de computar vencimientos y si hay comisión por reclamación. Si la liquidación del banco aplica un interés distinto al pactado, suma gastos sin soporte o no descuenta abonos, es posible que la cifra esté inflada. Por el contrario, si en la escritura se incluyen cláusulas que permiten ciertos cargos, esos conceptos pueden ser válidos. El punto crítico es poder demostrar, documento contra documento, qué se aplicó y por qué es o no conforme al título.
Qué puede hacer usted y qué requiere abogado: usted puede reunir documentos, solicitar la liquidación y reclamar ante la entidad o la autoridad de conciliación. Para hacer un cálculo técnico que sirva en juicio (peritaje contable, imputación compleja de abonos) conviene un perito o un abogado que coordine la prueba.
Y si gano, ¿cobro? Depende de la solvencia de la parte contraria y de las medidas ordenadas por el juzgado; una sentencia es un título que obliga, pero su efectividad práctica requiere pasos que su abogado deberá detallar.
Usted puede iniciar pidiendo la liquidación y revisando los cargos; muchas correcciones se logran con esa gestión. Necesita abogado cuando la discrepancia sea técnica, cuando el banco rechace la corrección, o si debe proponerse peritaje contable en juicio. Si la otra parte ya le ofreció un arreglo económico o la ejecución incluye su vivienda habitual, obtener asesoría es aconsejable y puede calificar para justicia gratuita según su situación económica.
Otros problemas frecuentes en ejecución hipotecaria
Suelen incluirse el capital pendiente, los intereses contractuales o moratorios, y ciertos gastos detallados en la escritura (por ejemplo, notificaciones o gestiones). No todos los gastos pueden trasladarse automáticamente; el banco debe poder demostrar cada uno con factura o justificante.
Eso debe aparecer en la memoria de cálculo o en el extracto bancario. Si no lo especifican, solicite desglose. La correcta imputación influye mucho en el saldo vivo: pagos imputados a intereses no reducen el capital.
Sí. En sede judicial suele admitirse peritaje para reconstruir la cuenta. Para que valga, el perito debe basarse en documentación fiable; por eso reunir extractos y comprobantes es esencial.
Depende de lo pactado en la escritura y de si la comisión está debidamente facturada. Comisiones no previstas en el contrato suelen ser discutibles; las previstas y justificadas suelen poderse cobrar.
Documente las discrepancias, envíe reclamación por escrito con copia de sus pruebas y solicite nueva liquidación. Si no corrigen, lleve el caso a conciliación o prepare la impugnación judicial con un peritaje.
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