Cesión del crédito irregular o fraudulenta

¿Tienes razón?

Para determinar si una cesión es irregular o fraudulenta hay varios puntos clave. Primero: la publicidad registral. En México, la transmisión de créditos hipotecarios suele inscribirse en el Registro Público de la Propiedad; comprueba si la cesión aparece inscrita y qué fecha y contenido tiene. Segundo: la existencia de autorización del acreedor originario; algunas cesiones requieren comunicación o consentimiento según el contrato. Tercero: la congruencia entre el cedente y cesionario: verifica si la entidad que reclama ser titular aparece legalmente facultada para cobrar y si el documento de cesión es auténtico, con firmas y formalidades. Cuarto: la notificación que te hayan dado: la cesión debe ser comunicada para que sepas a quién pagar; la falta de notificación puede invalidar la actuación del cesionario frente a terceros.

La cesión irregular puede ser simple error registral, negligencia administrativa o, en los peores casos, fraude documental. El remedio y la estrategia dependen de la naturaleza del defecto.

Cómo se soluciona

1. Pide copia certificada del folio registral donde conste la hipoteca y cualquier asiento referente a la cesión. En la oficina registral de tu localidad o mediante el sistema correspondiente puedes obtener la información pública.
2. Solicita al banco original y al supuesto cesionario la copia del contrato de cesión. Exige que te acrediten su calidad y la cadena de transmisiones anteriores.
3. Compara firmas y formalidades. Revisa si las escrituras de cesión cumplen con las formalidades notariales y si hay firmas, sellos y fechas coherentes. Si detectas errores formales, consigna esas observaciones.
4. Presenta una queja ante las autoridades competentes si hay indicios de fraude (por ejemplo, uso de documentos falsos). Si hay indicios de delito, considera presentar denuncia ante la Fiscalía especializada para que investigue.
5. Consulta con un abogado especializado en materia registral y en ejecuciones hipotecarias: el licenciado podrá impugnar la cesión en sede judicial, solicitar nulidad o suspensión de actos ejecutivos del cesionario y pedir medidas cautelares para impedir la subasta hasta que se aclare la titularidad.

Acciones que puedes hacer ahora: obtener el folio registral, pedir documentación al banco y conservar todas las notificaciones que te han entregado.

Qué puede pasar

1) Se corrige el asiento registral o el supuesto titular reconoce el error. Si la cesión fue un error administrativo o de contabilidad, la titularidad se rectifica y la ejecución se detiene o se reconduce hacia el verdadero acreedor.

2) Se llega a un acuerdo con el cesionario. Aunque la cesión sea válida, puedes negociar condiciones de pago o un ajuste para evitar un litigio largo. En algunos casos, el cesionario compra a descuento y estará dispuesto a cerrar trato para cobrar pronto.

3) Litigio por titularidad y ejecución. Si la cesión es dudosa y no hay acuerdo, la disputa llegará a tribunales: se discutirá la validez del acto, la autenticidad de las firmas y la correcta inscripción. Si el cesionario actúa sin legitimidad, el juez podrá anular actos ejecutivos. Si el juez considera la cesión válida, el cesionario podrá continuar con la ejecución.

Si ganas, ¿cobras? La resolución que te favorezca puede anular la cesión y protegerte frente a actos ilegítimos, pero ejecutar la devolución de pagos indebidos o sanciones puede requerir pasos adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar el folio real del Registro Público y basarte solo en comunicaciones del supuesto cesionario.
• Entregar pagos al cesionario sin exigir documentación que acredite su titularidad.
• Destruir notificaciones o no conservar las escrituras y correos que recibiste.
• Firmar reconocimiento de adeudo con el cesionario sin verificar la cadena de titularidad.
• Suponer que la inscripción registral es necesariamente infalible: también hay errores que conviene detectar y corregir.