Avalúo mal hecho: quieren rematar mi casa a precio regalado

¿Tienes razón?

Para saber si el avalúo es objetivamente bajo hay que comprobar varios elementos. Primero: la metodología empleada por el perito. Un avalúo que no explique los métodos usados, las comparables o las bases de cálculo debe generar dudas. Segundo: la independencia del perito. Si el perito fue nombrado por la parte contraria y no se permitió una peritación neutral, hay motivos para impugnar. Tercero: la fecha y el mercado local. El precio de mercado varía mucho por zona y condiciones del inmueble (condición física, mejoras, gravámenes). Cuarto: la oportunidad de contradicción. El proceso debe permitir que usted ofrezca pruebas y objeciones; si no tuvo acceso a la información del peritaje, la valoración puede ser discutida.

Un avalúo bajo se combate demostrando errores en las comparables, defectos físicos no considerados o la existencia de valores de mercado superiores mediante peritos independientes.

Cómo se soluciona

1. Pida copia del dictamen pericial y del expediente que contiene el avalúo. Examine los comparables utilizados, las observaciones sobre el estado del inmueble y las tablas de cálculo. Busque inconsistencias: comparables de zonas distintas, fechas de oferta desactualizadas o supuestos errados sobre superficie.

1. Contrate un perito independiente para que emita un segundo avalúo y compare metodologías. El perito particular debe explicar diferencias técnicas: método de comparación de mercado, método residual o de costo de reposición, y justificar por qué su valoración es más ajustada.

1. Presente por escrito la impugnación del avalúo ante el juzgado o la autoridad que lo admitió. Acompañe el dictamen pericial propio, fotografías, recibos de mejoras, y cualquier publicidad de venta que demuestre valores más altos en el área.

1. Negocia con la parte ejecutante. A veces una oferta para vender en mejores condiciones o aceptar un remate pactado con condiciones específicas evita el remate a precio bajo. Proponga medidas: subasta con bases mínimas, nombramiento de perito tercero o venta privada supervisada.

1. Si procede, solicite la práctica de peritaje definitivo en el expediente judicial y la suspensión de la subasta hasta que se resuelva la impugnación. Para esto necesitará formular pruebas y, normalmente, el auxilio de un abogado para articular la estrategia pericial.

Qué puede hacer sin abogado: solicitar copia del avalúo y recabar datos de mercado. Necesitará abogado para articular la impugnación en sede judicial y solicitar medidas cautelares que eviten el remate mientras se practica un nuevo peritaje.

Qué puede pasar

1) Se corrige el avalúo: la autoridad o el tribunal acepta la peritación contradictoria y se fija un valor más alto para la subasta o se acuerda la venta en mejores términos. Esto suele ocurrir si demuestra técnicamente que el primer avalúo carece de fundamento.

2) Acuerdo con el banco o ejecutante: negocian una subasta con base mínima más alta o una venta directa pactada. Un arreglo así puede evitar el remate y generar una solución económica aceptable para ambas partes.

3) Remate con el avalúo bajo: si la impugnación no prospera y la ejecución sigue su curso, la casa puede salir a remate por un valor inferior al mercado. Si pierde el procedimiento de impugnación, puede además quedar obligado al pago de costas y gastos; si el remate se vende a precio bajo, la deuda residual puede seguir siendo reclamada.

Y si ganas, ¿cobras? Si la impugnación prospera, el tribunal puede ordenar la celebración de la venta por el valor corregido o repetir el procedimiento. Ganar no implica cobrar dinero, sino proteger el valor de la venta y evitar que la vivienda se adjudique por una cifra inferior.

Errores que arruinan el caso

• No comparar los comparables usados en el avalúo con ofertas reales de la zona.
• No contratar un perito con experiencia en mercado local o en la metodología adecuada.
• Dejar pasar la subasta sin presentar la impugnación o sin proponer alternativas de venta.
• Aceptar propuestas verbales para mejorar el precio sin documentar por escrito condiciones y garantías.